土地取引を行うにあたって、契約書を作成する必要があります。土地関連の契約書は土地売買契約書と今回紹介する土地賃貸借契約書の2種類あります。前者は土地を売買するとき、後者は土地の貸し借りをする際に作成される契約書です。土地賃貸借契約書を作成するにあたって、注意すべきポイントがいくつかありますので理解した上で契約を交わしましょう。
土地賃貸借契約書は2種類ある
土地賃貸借契約書は建物を建築するにあたって、その土地を持ち主から借りるための契約です。売買ではなく賃貸借にすることで、土地コストを安く抑えることが可能です。土地賃貸借契約書の場合、普通借地契約と定期借地契約の2種類に分類できます。両者は契約の特徴に違いがあるので、その相違点をしっかり理解しておきましょう。
普通借地契約
普通借地契約は借地借家法という法律に基づいた契約のことです。借地借家法は借主の権利保護を目的とした法律で、借主には借地権が与えられます。普通借地契約の場合、契約期間は最低30年間です。そして契約を更新する際には、原則条件は当初のままで行います。
借主からの解約の申し入れは可能ですが、地主側からの解約の申し入れは正当な事由がない限り認められません。土地を地主に返還する際には、建物を壊して更地にするのが原則です。民法規定による原状回復義務が発生するからです。 ただし、借主が望む通り契約更新ができなかった場合などには、地主に対して建物買取請求権を行使することもできます。
定期借地契約
定期借地契約に基づく権利には、一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権の3種類があります。契約期間は最短10年以上、最長50年以上です。契約の更新が原則認められていないところが、普通借地契約とは異なります。
一般定期借地権と事業用定期借地権では、契約が満了した場合、土地は返還しなければなりません。 返還する際には、更地にして地主に返すことと定められています。
建物譲渡特約付借地権では、借地権を得てから30年を経過した後、建物を地主が買い取るなどして、相当の対価で借主が譲渡することを約束して契約書を交わしています。
土地賃貸借契約書の内容について
土地賃貸借契約書を作成するにあたって、いくつか盛り込まないといけない内容があります。契約を交わす際には必要事項をすべて網羅しているかどうか、不備のある場合には該当する条件がどうなっているのか相手方に確認を取っておきましょう。
禁止事項を確認する
土地賃貸借契約書を作成する際には、上で紹介したチェックリストの項目が明記されているかどうか確認してください。その中でも禁止事項はサインする前にチェックしてきましょう。禁止事項とは地主が借主にしてほしくないことが記載された条項です。一般的には原状回復のできない使い方や無断転貸の禁止などが盛り込まれています。
無断転貸とは、借主の承諾なしに借主が別の人に土地を貸してしまう行為です。もし禁止事項に抵触する行為を行った場合、契約解除の可能性があります。知らなかったでは済まされないので、禁止事項は頭の中に入れておきましょう。
遅延損害金の確認
もし地代の支払いが期日までに行われなかった場合、遅延損害金を請求される可能性があります。遅延損害金の有無、いくらになるかは契約書に盛り込まれているはずなので、事前に確認しておきましょう。
更新料の確認
土地賃貸借契約書の中に更新料の条件について記載されている場合もあります。賃貸借期間を延長する場合に発生する料金のことです。更新料は具体的な金額が書かれている場合もあれば、「借地権価格の○割相当」と割合で記載されている場合もあるので、契約前に確認しておきたいところです。
承諾料の確認
土地賃貸借契約の期間中に建物を売却するか貸し、賃借権を別の誰かに譲渡する際には地主の同意が必要です。この時地主に対して支払うお金のことを承諾料といいます。承諾料は具体的な金額ではなく、更新料同様「借地権価格の○割相当」と記載されるのが一般的です。
土地賃貸借契約書を作成するにあたっての注意点
土地賃貸借契約書を交わすにあたって、もしきちんとその内容を理解せずに契約してしまうと、後々大きな問題が発生する可能性があります。土地賃貸借契約を交わすにあたって、どのようなポイントに気をつければいいかについて理解しておきましょう。
内容はしっかり読み込むこと
土地賃貸借契約書を作成する際には、内容をきちんと確認することです。きちんと読まずに捺印してしまうと、たとえ知らなくても契約書の内容に同意したことになってしまいます。法的効力を持ってしまうので、その内容をひっくり返すことは難しいです。ですから契約する前にその内容をしっかり確認しましょう。もしわからないこと、当初聞いていた話と異なる内容が記載されているようであれば、きちんと先方と話し合うことです。
土地利用の目的は考えておく
土地をこちらが利用したいと思っても、地主側が同意してくれなければ借りることはできません。そこで土地賃貸借契約を持ち掛ける際には、地主が納得して提供できるような目的を考えておくことも大事です。地主によって貸し出したいと思っている背景は異なります。ただ単に土地を使っていないので貸し出したいと思っている人もいるでしょうし、貸し出す以上収益を上げたいと思っている人もいるでしょう。地主が何を求めて貸し出すのかを理解して、先方が納得できるような目的を伝えることもスムーズに賃貸借契約を交わすために必要なことです。
専門家に任せるのがおすすめ
土地賃貸借契約の手続きは自分たちで進めることも可能です。しかし素人が進めるとなると書類に不備があるなどで、後々トラブルに発展してしまうこともあります。土地賃貸借契約書を作成する際には、専門家の力を借りたほうがいいです。弁護士や司法書士のような法律・書類作成のプロに相談して、のちにトラブルにならない穴のない契約書を作成しましょう。
印紙の貼付について
土地賃貸借契約書は印紙の貼付が必要な契約書の一種です。ではいくらの収入印紙を貼るかですが、これは契約金額に基づきます。まず契約書に賃料の記載のみで契約金額の記載がなければ、賃料の多少に関係なく一律200円です。 契約金額が契約書に記載されていない場合も、一律200円です。承諾料や礼金など返還が予定されていない内容についての契約書の場合、返還予定のない金額が1万円以下であれば非課税となります。1万円超の場合、その金額に応じて貼付する収入印紙の額は決定されます。
土地賃貸借契約書は、印紙の貼付が必要な契約書です。印紙代は、契約書に記載された契約金額で決まり、
【引用】https://onl.bz/Lzw7BJw
・賃料しか記載が無ければ200円
・承諾料や礼金など返還が予定されていない性質のものはその金額に応じて決まる（返還を予定されていない金銭が1万円以下は非課税）
・契約金額の記載がない場合は200円
と定められており、敷金など返還が予定されている金額は契約金額の基準にはなりません。
まとめ
土地を借りる際に地主側との間で取り決めを交わす際には、土地賃貸借契約書を作成する必要があります。土地賃貸借契約書に署名・捺印する際には、その内容をしっかり確認することです。「どうせ難しそうだから…」といった理由で適当に署名・捺印すると、後々「そんな話は聞いていない」といっても覆すことはできません。
きちんと内容を吟味して、少しでも不明な点があれば、先方に確認を取ることです。もし自分たちだけで内容を吟味するのに不安があれば、弁護士や司法書士のような専門家に相談するといいでしょう。契約手続きそのものを専門家に代行してもらうのも一考です。後々トラブルに巻き込まれないために、契約書への署名は慎重であるべきです。
