この記事では、土地売買契約書について以下の内容で解説します。

• 土地売買契約書の雛形（テンプレート）
• 土地売買契約書に記載する項目
• 土地売買契約を結ぶ流れと必要書類
• 土地売買契約書を作成する際の注意点

土地売買契約書の作成は、専門的な知識が必要で不安なものです。契約書には法的に有効な内容を盛り込む必要があり、印紙税法に基づいた印紙を貼付する必要があります。

また、契約金額によって異なる印紙を準備しなければならず、間違った印紙を貼ってしまうと、本来の印紙税額の3倍もの過怠税を課されるため注意が必要です。特に土地売買契約書は高額な取引になるため、印紙の金額も大きく、間違った印紙を貼ってしまうと大きな損失につながるかもしれません。

ただし、PDFファイルで契約書を作成して電子契約で締結すれば、数万円を超える印紙税が一切かかりません。

電子契約は電子データという分類になるため、課税文書に当たらないのです。そのため、契約金額に関わらず印紙は不要。さらに、面倒な郵送や印鑑もいらないため、スピーディーな契約締結ができます。

2022年5月の宅建業法改正により、土地売買契約書の電子契約が解禁されたことで、土地売買契約書や重要事項説明書など、ほぼすべての書類を電子化して契約を締結できるようになりました。コスト削減や時間短縮など、多くのメリットがあるため、今後は電子契約での取り交わしが増えていくと考えられます。

土地売買契約書の電子契約にも対応した『電子印鑑GMOサイン』には、お試しフリープランもあり、契約書の作成や電子署名、保管を無料で行えます。

土地売買契約においてコストを削減したい方は、GMOサインを使って契約書の送信・締結を行うことをおすすめします。費用削減や時間短縮ができ、スムーズに契約が結べるでしょう。

土地売買契約書とは？

土地売買契約書とは、土地を売買する際に売主と買主の間で締結される契約書であり、土地の所有権を売主から買主へ移転するための重要な書類です。土地は資産として非常に高額であり、トラブルになりやすいため、紛争リスクに備えて法律に準拠した契約書の作成が求められます。

• 土地売買契約書の作成が必要な理由
• 土地売買契約に必要なものは？
• 土地売買契約書は誰が作成するの？
• 土地売買契約書に印紙税はかかる？

まずは、土地売買契約書について、これらの基本知識を理解しておきましょう。

土地売買契約書の作成が必要な理由

土地売買契約書は、土地の売主と買主の権利や義務を明確にし、取引を円滑に進めるために作成します。要は、土地の取引を巡って「言った」「言わない」のトラブルを起こさないように作成されるものです。

契約自体に関して言えば、本来は契約書を作成しなくても、たとえば口頭の合意だけでも契約は成立します（民法522条）。しかし、高額な資産である土地の所有権の移転には、登記などの法律的な手続きが伴います。口約束だけでは細かい契約内容を証明できず、トラブルが発生すると解決が困難です。そのため、契約書により詳細条件を明確化しておくのが一般的です。

また、土地には抵当権や賃借権など、権利関係が付随する場合があります。これらの諸権利も土地売買契約書内で事前に整理・確認します。万が一、土地売買契約書に書かれた契約の不履行やトラブルが発生しても、契約書があればその内容に従って対応できるのです。

土地の売買について安全な取引を行うために、土地売買契約書は必要不可欠であるといえます。

土地売買契約に必要なものは？

土地売買契約書を締結する際には、売主と買主の双方が準備すべき書類があります。必要経費としてコストも発生するので、事前に確認しておきましょう。

おもな必要書類やコストは上記の通りですが、契約内容や土地の状況に応じて変わる場合もあります。不動産会社や司法書士など、専門家のサポートも受けながら確認してください。

土地売買契約書は誰が作成するの？

土地売買契約書は、売り手（売主）側が専門家に依頼して作成することが一般的です。不動産会社が仲介に入っている場合は、基本的に不動産会社の宅地建物取引士が作成してくれます。また、ケースによってはほかの方に依頼する場合もあります。

不動産会社が仲介する土地売買だけでなく、一般の個人が土地を売買する場合にも、不動産会社を頼れます。双方が納得する内容で契約書を作成してもらうことができ、宅地建物取引士が重要事項説明書を整えて説明してくれるなど、サポートを受けられるでしょう。当然ながら仲介手数料がかかるのでご注意ください。

また、司法書士に頼るという選択肢もあります。法的な要点を押さえた土地売買契約書を作成してくれ、土地の所有権移転登記も任せられます。こちらも費用がかかり、相場は5万円～10万円程度です。

土地の売買時、すでにトラブルが発生していたりその懸念があったりする場合は、弁護士に介入を依頼するケースもあります。不動産会社や司法書士に依頼するのに比べて高額な費用がかかりますが、複雑な権利関係が絡む場合は安心です。

売買の当事者が自分で作成するのは推奨できません。雛形を使えば作成も不可能ではありませんが、法的な要点を押さえるのが難しいため、後にトラブルが発生した場合のリスクがあります。できるだけ、専門家に頼って作成しましょう。

土地売買契約書に印紙税はかかる？

土地売買契約書は取り交わし方によって印紙税の有無が変わります。

契約書の形態	印紙税の有無
紙の契約書	印紙税がかかる
PDFなどの電子契約書	印紙税がかからない

土地売買契約を書面の契約書によって取り交わす場合、収入印紙の貼り付け（印紙税）が必要です。印紙税は契約書1部ずつにかかるため、双方が1部ずつ契約書を持つ場合、お互いにそれぞれの分の印紙税を自己負担するのが一般的です。

印紙税の金額は以下のとおりです。契約金額に応じて税額が決められています。

【印紙税額の一覧】

スクロールできます

契約金額	本則	軽減措置 ※
10万円以下	200円	200円
10万円超え50万円以下	400円	200円
50万円超え100万円以下	1,000円	500円
100万円超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超え5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超え1億円以下	6万円	3万円
1億円超え5億円以下	10万円	6万円
5億円超え10億円以下	20万円	16万円
10億円超え50億円以下	40万円	32万円
50億円以上	60万円	48万円

出典：国税庁「契約書や領収書と印紙税」

土地売買契約書は、記載する契約金額が高額なため、印紙税だけで高額な費用がかかります。

一方で、土地売買契約を電子契約によって取り交わせば、印紙税はかかりません。

印紙税は課税文書にかかるものであり、用紙の存在しない電子契約書は課税対象とならないためです。これは、印紙税法第2条および第3条を根拠とします。

　印紙税の課税対象となるのは、課税物件表の物件名欄に掲げられている文書であり、電磁的記録は文書に含まれません。　したがって、（中略）電磁的記録に印紙税は課税されません。

出典：国税庁「取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い」

印紙税にかかる費用を節約するために、土地売買契約書の取り交わしは「電子印鑑GMOサイン」などを使った電子契約で行うのがおすすめです。印紙税を節約できるだけでなく、郵送の必要もないため契約締結までの時間を大幅に短縮できます。

電子取引であっても電子署名法に準拠したGMOサインであれば、契約書の証拠力が損なわれることはありません。安心してご利用ください。

土地売買契約書の作成方法｜雛形と記載項目を解説

ここでは、土地売買契約書の雛形と記載項目について解説します。

土地売買契約書の作成は専門家に依頼することをおすすめしますが、土地売買契約書の実態がどのようなものなのかを理解しておくことは重要です。

土地売買契約書の雛形

土地売買契約書は、以下のようなものです。

土地売買契約書

株式会社○○（以下「売主」という）と△△株式会社 （以下「買主」という）との間に次の通り土地売買契約を締結する。

第1条（売買の目的）
売主は、自己が所有する末尾に記載の土地（以下「本土地」という）を買主に売り渡し、買主はこれを買い受ける。

第2条（売買面積）
本土地の売買代金は公募面積によるものとし、実測と違いが生じても売主・買主ともに異議を述べないものとする。

第3条（売買代金）
売買代金は、金 　　　　　　円（1㎡当たり金 　　　　円）とする。

第4条（売買代金の支払い）
買主は、第3条に規定する本土地の売買代金を、　　　年　　月　　日までに売主へ現金で支払う。

第5条（手付金）
1.買主は、本契約締結と同時に売主に対し手付金として金 　　　　　円を支払い、売主はこれを受領した。
2.この手付金は解約手付けとし、売買代金支払い時にその一部に充当する。

第6条（引き渡し）
売主は、買主に本土地を売買代金全額の受領と同時に引き渡す。

第7条（所有権移転登記）
1.本土地の所有権は、第6条の規定による引き渡しと同時に売主から買主へ移転する。
2.売主は、本土地の所有権移転登記手続きに必要な一切の書類を買主に交付し、買主の確認を得た上で、両者協力して所有権移転登記を完了させるものとする。

第8条（危険負担）
天災地変等の不可抗力その他売主および買主のいずれの責にも帰し得ない事由により本土地が滅失・毀損したときの損害は、第6条の規定による本土地の引き渡し前においては売主が負担し、引き渡し後においては買主が負担する。

第9条（公租公課・費用の負担）
1.本土地の公租公課は土地の引き渡し日をもって日割計算とする。
2.本契約書に貼付する収入印紙は、売主、買主が平等に負担するものとする。
3.所有権移転にかかる登記費用は買主の負担とする。

第10条（完全な所有権移転の保証）
売主は第7条に規定する所有権移転登記完了までに、本土地に存する抵当権、質権、借地権、その他買主の完全な所有権の行使を妨げる全ての負担を自己の費用で除去し、完全な所有権を移転するものとする。

第11条（契約不適合責任）
1.買主は、買主に引き渡された本土地が品質に関して契約の内容に適合しないこと (以下「契約不適合」という)がある場合は、売主に対し、本土地の修補にかかる費用を請求することができる。
2.買主は、前項の修補に代え、または前項の修補とともに売主に損害賠償を請求することが
できる。ただし、契約不適合がこの契約および取引上の社会通念に照らして売主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
3.買主は、本物件の引き渡しを受けてから 2 年以内に売主に本物件に契約不適合がある旨の通知をしなかったときは、売主に対して本条に定める権利を行使できないものとする。ただし、売主が引き渡しのときにその不適合を知り、または重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない

第12条（契約の解除）
売主または買主において下記各号のいずれかに該当したときは、相手方は何らの催告なくして直ちに本契約を解除することができる。

なお、この解除は損害賠償の請求を妨げない。
1.本契約の条項に違反したとき
2.手形・小切手を不渡りにする等支払停止または支払不能の状態に陥ったとき
3.差し押え・仮差し押え・仮処分・競売等の申し立てを受けたとき
4.破産・会社更生・民事再生または特別清算の手続き開始の申し立てがあったとき
5.その他前各号に類する不信用な事実があったとき

第13条（管轄裁判所）
本契約にかかる紛争に関する訴訟は、本土地の所在地を管轄する地方裁判所を第一審の管轄裁判所とする。

第14条（協議事項）
本契約に定めのない事項または本契約の条項の解釈について疑義が生じた事項については、売主および買主は、民法その他の関係法令および慣行に従い、誠意をもって協議の上、処理・解決する。

本契約締結の証として本書2通を作成し、売主・買主両者記名捺印の上、各1通を保有する。

令和　　年　　月　　日

【売主】

（住所）

（氏名）　　　　　　　　　　　　印
　
【買主】

（住所）

（氏名）　　　　　　　　　　　　印

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所在
地番
地目
地積

上記は一般的な雛形ですが、契約内容は個別に状況が異なるため、すべての土地売買契約に適用できる内容ではありません。あくまで参考としてください。

土地売買契約書に記載する項目の一覧

一般的に、土地売買契約書に記載されるのは以下の項目です。

それぞれの項目について解説します。

売買の目的

土地売買契約の目的は、売主が所有する特定の土地を買主に売却し、買主が土地を購入することです。売主と買主の間で売買が成立することを明示し、対象となる土地を明確にします。

契約書の末尾に、土地の所在地・地番・地目・地積などを記載し、契約の対象となる土地を特定します。

売買対象の土地に関する記載が不明確だと、後に対象となる土地の場所や範囲についてトラブルになる可能性があるため、登記簿に基づいた正確な情報を記載しなければなりません。

売買面積

売買の基準となる面積を定めるとともに、公募面積と実測面積との差が生じた場合の対応方法を明記します。

土地の公募面積（登記簿記載の面積）と実測面積（測量結果の面積）が異なることがあるため、売買する際には注意が必要です。売買範囲を公募面積で確定するか、実測面積に基づいて売買代金を精算するか、協議によりいずれかを選択したうえで、その決定に異議を述べない旨を記載します。

特に、公募面積と実測面積に大きな差がある場合は、代金の増減や契約解除が可能かどうかまでを、詳細に決めておく必要があります。

売買代金

売買代金は、契約において非常に重要な要素です。土地1平方メートルあたりの単価と総額を明記し、確定された売買代金を記載します。

さらに、売買代金の計算方法や、売買面積との関係（公募面積・実測面積のどちらを基準にするか）も誤解のないよう明示しておくと安心です。

契約成立後に売買金額をめぐるトラブルが生じないよう、数字や金額の決定方法を明確に記載することが重要です。消費税が発生する場合など、関連する税金の取り扱いについても触れておくのが望ましいでしょう。

売買代金の支払い

確定した売買代金の支払い方法と支払い期限を明確にします。一般的には、手付金・中間金・残金の3段階で支払うか、一括払いとするかを定めます。

銀行振込などの支払い方法や、契約締結後〇日以内に支払うなどの支払い期限、振込手数料の負担者についても漏れなく記載しましょう。支払遅延時の対応（違約金や契約解除条項）も定めておくと、トラブルを防げます。

手付金

手付金は、契約締結時に買主が売主へ支払う金額で、契約の確定と履行の意思を示す重要なものです。

手付金は「解約手付」とするのが一般的です。つまり、買主が契約を解除する場合は手付金を放棄し、売主が解除する場合は手付金の2倍を返還するという規定を設けます。

手付金の額や支払期限を明記し、支払方法（現金・振込）についても記載しておきましょう。

引渡し

土地の引渡しとは、売主から買主へ土地の物理的・法的な所有権を移転することを指します。売買代金の全額支払いと引き換えに引き渡すのが一般的です。ローンの利用や抵当権についての注意事項があれば、これも明確に記載しましょう。

また、土地に建物や残置物があったり借地人がいたりする場合の処理についても明記します。買主が問題なく利用できる状態で引き渡されることを保証する必要があります。

所有権移転登記

所有権移転登記とは、土地の所有権が売主から買主へ正式に移転したことを公的に記録する手続きです。この登記を行うことで、買主は第三者に対して自らの所有権を主張できます。

通常、売買契約の成立後に売主が必要な書類（登記済権利証・印鑑証明書など）を提供し、買主が所有権の移転登記を行います。

契約書には、所有権移転登記の申請時期や手続きの詳細、必要書類、登記費用の負担者などを明記しましょう。売主に抵当権がある場合、解除手続きの責任を売主が負うことも記載すると安心です。

危険負担

危険負担とは、土地の引渡し前後で発生した災害や事故などについて、責任の所在を明確にする条項です。一般的には、引渡し前のリスクは売主が負担し、引渡し後は買主が負担します。

地震や火災で土地に損害が生じた場合に、その責任をどちらが負うかを時期によって明記しておくと、トラブルのリスクを防止できます。

公租公課・費用の負担

固定資産税や不動産取得税、登記費用など、土地売買にかかる諸費用の負担者を定めます。

通常、固定資産税は引渡し日を基準に日割計算し、引渡し後の分を買主が負担します。また、契約書に貼付する収入印紙についても、売主・買主のいずれが負担するかを記載します。

なお、契約書は通常売主・買主の双方が1部ずつ持つため、自分の印紙税を各自で負担するのが一般的です。

完全な所有権移転の保証

所有権の移転に影響を及ぼす権利関係を事前に整理し、買主が安心して土地を取得できることを保証する旨を記載します。

売主は、買主が完全な所有権を得られるよう、抵当権や借地権などの負担をすべて解除する義務を負います。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買された土地やその状態が契約内容と異なる場合に、売主が負う責任のことです。契約不適合が発覚した場合、買主は補修・代金減額・損害賠償・契約解除を請求できるのが一般的です。

ただし、責任を負う期間（通常は2年以内）を明記し、範囲を限定することもあります。このような契約不適合時の責任について、規定しておきます。

契約の解除

売主または買主が契約に違反した場合などの契約解除条件を規定します。解除事由としては、以下のようなものが挙げられます。

• 代金未払い
• 登記義務違反
• 倒産など

違約金や損害賠償の条項を入れておくと、契約解除時のトラブルを防げます。

管轄裁判所

契約に関する訴訟が発生した場合に、どの裁判所が管轄となるかを定めます。

通常、「本土地の所在地を管轄する地方裁判所」としますが、当事者が遠方の場合は別途協議する場合があります。

協議事項

契約書に記載のない問題が発生した場合、売主・買主が誠意をもって協議し、民法や商慣習に基づいて解決することを定めます。争いを未然に防ぐため、協議を基本とする姿勢を示す重要な条項です。

土地売買契約を結ぶ流れと必要書類

土地売買契約の作成から締結までの流れはどのように進むのでしょうか？

• 土地を「売却」する際の流れ
• 土地を「購入」する際の流れ

売主・買主それぞれの目線で、流れと必要書類を解説します。

土地を売却する際の流れと必要書類

土地を売却する際の流れは以下のステップで進みます。

土地を売却する際に必要な書類は以下のとおりです。

上記の他、書面契約を行う場合の収入印紙代や、仲介手数料といった諸費用も準備する必要があります。収入印紙にかかるコストを削減したい方は、GMOサインをはじめとした電子契約サービスを使って取り交わすのがおすすめです。

土地を購入する際の流れと必要書類

続いて、土地を購入する際の流れも解説します。

土地を購入する際に必要なものは、以下のとおりです。

これらのステップを参考に準備を進めてみてください。

土地売買契約書を作成する際の注意点

土地売買契約書を作成するにあたっては、以下の点に注意する必要があります。

• 契約不適合責任や公法上の制限を確認する
• 土地の境界確定測量には時間がかかる
• 公募売買では、万が一に備えて対策をしておく

スムーズに契約書を作成できるよう、注意点を把握しておいてください。

契約不適合責任や公法上の制限を確認する

土地売買契約書を作成する際には、契約不適合責任と公法上の制限を事前に確認し、適切な条項を設けることが重要です。

契約不適合責任とは、売買の目的に適合しない土地が引き渡された場合に、売主が買主に対して負う責任のことを指します。たとえば、土地に土壌汚染がある、埋設物が存在する、法令違反の建築物があるなど、契約時に説明されなかった問題が後から発覚した場合、買主は売主に対し、補修請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除を求めることができます。

トラブルを避けるために、土地売買契約書では売主が責任を負う期間や範囲を明確にしておく必要があります。

また、土地には都市計画法や建築基準法などの公法上の制限が適用されるため、用途地域や建ぺい率・容積率、道路接道要件などを事前に確認し、契約内容に反映させなくてはなりません。特に、市街化調整区域や農地では建物を建築できない場合があり、買主が土地の利用目的を達成できないリスクが生じます。

これらの制限を契約書に明記し、双方の認識をあわせることが、安全な取引のために重要です。

土地の境界確定測量には時間がかかる

土地の売買契約時には、土地の境界が不明瞭であることなどを理由に、実測売買となる場合があります。測量には隣地所有者の立ち会いや日程調整が必要であり、完了までに数カ月かかることもあるのでご注意ください。

測量方法には、隣地の所有者立ち会いのもと境界を確定して確定測量図を作成する「境界確定測量」と、立ち会いを必要としない「現況測量」があります。実測売買では、一般的に境界確定測量が求められますが、隣地所有者の協力を得られない場合もあるため、慎重な対応が必要です。

特に、隣地所有者の同意を得ずに「隣地所有者の立ち会いの下、境界を明示する」と記載すると、立ち会いが実現できなかった場合に債務不履行となるリスクがあります。契約締結前に、隣地の所有者へ必ず確認してください。

公募売買では、万が一に備えて対策をしておく

公募売買とは、登記簿上の面積に基づいて土地を売買する方法を指します。

登記簿に記載されている面積（公募面積）は、実際の測量結果（実測面積）と異なる場合があります。この場合、公簿売買によって、買主には購入した土地が想定よりも狭いリスク、売主には広い土地を安く売ってしまうリスクが生じます。

そのため、土地売買契約書の作成時には、これらの事態に備えた対策を講じることが重要です。具体的には、「実測精算なし」か「実測精算あり」かを契約書に明記しましょう。実測精算なしの場合、後から面積の誤差が判明しても売買代金の増減は行わず、買主・売主ともに異議を述べないと規定しておくことで、トラブルを防げます。

一方、実測精算ありの場合は、測量結果に基づき売買代金を精算するルールを明記し、1平方メートルあたりの単価や精算方法（買主・売主どちらが負担するか）を明確にします。

さらに、公簿売買では境界が不明確な場合にトラブルが発生しやすいため、売主が隣地所有者と境界を確定しておくことも有効な対策です。境界確認書や測量図を用意するなどのリスク管理を行うことで、取引後の紛争を防げます。

土地売買契約書に関するよくある質問

土地売買契約時のコスト削減には「電子契約」がおすすめ

土地の売買契約におけるトラブルや紛争を回避するために、土地売買契約書は非常に重要な証跡となります。土地の買主側であっても売主側であっても、土地売買取引や土地売買契約書の要件について理解を深めておきましょう。

土地売買契約を締結する際は、仲介手数料や印紙税、登記費用といった諸費用がかかります。経費をできるだけ削減するなら、印紙税のかからない電子契約がおすすめです。

コストカットや、電子署名などの仕組みによって法的証拠力を担保できるのはもちろんこと、契約締結までの時間を短縮できるといったメリットもあります。

「電子印鑑GMOサイン」は、国内シェアNo.1（※）を獲得した電子契約サービスで、月に5件未満の利用であればフリープランの範囲内で利用できるため、導入コストもかかりません。

土地売買契約においてコストを削減したいとお考えの方は、ぜひ利用をご検討ください。

※電子署名法に基づく電子署名およびタイムスタンプが付与された契約の累計送信件数（タイムスタンプのみの契約を除く。主な立会人型電子署名サービスが対象）GMOリサーチ&AI株式会社調べ（2024年12月）