賃貸物件や分譲マンションの管理を管理会社に委託する場合には契約を締結する必要があり、契約する前に管理委託契約書を作成して、業務内容や管理費用、契約期間などを決めます。

このときに管理委託契約の内容を詳細まで記述しておかないと、クライアントとトラブルに発展する可能性もありますので、注意しなければなりません。

そこで本記事では、管理委託契約書の作り方をテンプレートとともに詳しく解説します。記事後半では、管理委託契約によるトラブルを防ぐためのポイントや、管理委託契約書に貼付すべき収入印紙についても紹介していますので、ぜひ最後までご覧ください。

管理委託契約書とは？

管理委託契約書とは、主に賃貸物件や分譲マンションなどの管理を管理会社などへ委託する際に用いる契約書です。「不動産管理委託契約書」「マンション管理委託契約書」などとも呼ばれます。管理委託契約を行う前には遅延なく交付を行い、契約者双方で内容を確認しましょう。

なお、管理委託契約書は必ずしも紙媒体である必要がなく、電子契約も可能です。

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そもそも管理委託契約とは？

管理委託契約とは、賃貸マンションなどの不動産を保有しているオーナー（賃貸人）が、管理会社に代理として管理を委託する契約です。管理委託契約を締結するメリットとして、プロのノウハウを学べる、離れた物件でも管理できる、管理の手間がかからない点などが挙げられます。とくにプロのノウハウを学べる点は、今後不動産を管理するときに役立つでしょう。

またデメリットとしては、コストがかかったり管理会社によって管理の質が変わったりしてしまう点があります。そのため管理委託契約を結ぶ際には業務内容や管理費用などをしっかりと定めて、管理会社とのトラブルを防ぐことが重要です。

管理委託契約の主な種類

管理委託契約の主な種類は、以下の2つがあります。

それぞれ詳しく解説します。

一般管理契約

一般管理契約とは、オーナー（賃貸人）が所有する不動産の管理業務を、管理会社に委託する契約です。一般管理契約の場合、オーナーは入居者と賃貸契約を直接結びます。管理会社はオーナーの代理人として、建物の修繕や清掃、トラブル対応などの管理業務を行います。なお、管理業務の範囲については、オーナーと管理会社で管理委託契約書を交わし明確にしておくのが一般的です。

サブリース契約

サブリース契約とは、管理会社（サブリース会社）がオーナー（賃貸人）から不動産自体を借り上げることで、経営の主体が管理会社になる契約です。入居者との賃貸契約や建物の管理業務などはすべて管理会社が行います。

通常、管理委託契約書を交わすのは一般管理契約の場合です。なお、サブリース契約における契約書のひな型を国土交通省が公開しています。サブリース契約書の詳細を知りたい方は次のページを参考にしてみてください。

参考：『サブリース住宅標準契約書』について – 国土交通省

管理委託契約書のテンプレート

一般管理契約における管理委託契約書には記載すべき内容や注意点が多いため、一から作成するには労力がかかります。そこで抜けや漏れ、作業ミスを防ぐためにも国土交通省の「標準管理委託契約書」のテンプレートを参考にするのがおすすめです。

国土交通省が掲載している標準管理委託契約書には、以下の2つがあります。

テンプレートをそれぞれ紹介します。

賃貸住宅標準管理委託契約書

はじめに、賃貸住宅標準管理委託契約書のテンプレートご紹介します。

引用元：賃貸住宅標準管理委託契約書｜国土交通省 

マンション標準管理委託契約書

つづいて、マンション標準管理委託契約書のテンプレートを紹介します。

引用元：マンション標準管理委託契約書｜国土交通省 

管理委託契約書を作成する際の注意点

管理委託契約書で確認すべきポイントは、以下の4つです。

それぞれ詳しく解説します。

業務範囲

業務範囲は双方の認識に相違がないか確認しましょう。管理委託契約の業務内容は、主に以下の通りです。

業務範囲は契約によって違いますので、オーナーと管理会社で契約内容の認識に食い違いがないように業務範囲を確認して、必要な場合は修正しましょう。

とくに建物や設備の法定点検、日常点検を行う設備管理業務は十分注意して確認を行ってください。法定点検とは法律で定められている点検であり、点検や報告を怠ってしまうと是正勧告を受け、万が一点検不足により事故が起こった場合には刑事罰を受けることもあります。

トラブルを防ぐためにも業務内容における相違がないよう、双方でしっかりと確認をしましょう。

管理費用

管理費用で確認すべき内容は、主に以下の通りです。

これらを確認しなければ収入・支出額が不明瞭になってしまうで、必ず確認を行ってください。サブリースの場合は、免責期間が設けられていると空室時や新築後の一定期間に収入が得られないこともあるので、特約もしっかりと確認しましょう。

契約期間

契約期間も確認すべきポイントの一つです。管理委託先を見直したいときや、契約の更新をしたいときに、契約期間がどのくらいなのかを知っておく必要があるので、きちんと確認しましょう。

解約条件

解約条件を確認するときは、以下の4点を中心に行いましょう。

契約を履行した後でも、なんらかの都合によって解約する場合も多くあります。そのようなケースに備えて、どちらか一方が不都合にならないよう解約条件の設定を行い、双方で確認をしてください。

管理委託契約でよくあるトラブル事例

管理委託契約でよくあるトラブル事例として、以下の4つのケースが挙げられます。

それぞれ詳しく解説します。

家賃滞納への対処は誰が行うのか

家賃滞納の入居者に対する督促では、オーナーは管理会社が、管理会社はオーナーが行うとお互いに違う認識しているケースがあります。このような認識の違いをなくすために、双方で管理委託契約書を確認しましょう。万が一記載なく管理会社が督促を行っている場合、違法になってしまうケースもありますので十分注意してください。

原状回復費やリフォーム費が高額すぎる

費用に関するよくあるトラブルは、入居者が退去する際に発生する原状回復費やリフォーム費が高額すぎるトラブルです。一般的に原状回復費やリフォーム費はオーナー負担となりますが、原状回復やリフォームを手配するのは管理会社です。そのため、あまりにも高額の場合は金額の明細を確認しましょう。

また未然にトラブルを防ぐために、管理委託契約書を締結する前に原状回復やリフォームの相場感を把握したり、手配を管理人で行える内容を組み込んだりしましょう。

契約解除による違約金の支払い

管理会社に落ち度があり契約解除を申し出た際に、違約金を請求されるトラブルもあります。相手にミスがあった場合でも、管理委託契約書に従わなければなりません。そのためトラブルにならないよう、契約前に中途解約条件についての記載内容を確認しておきましょう。

空室管理料が請求される

最後の事例として紹介するのは、空室管理料が請求されるトラブルです。一般管理契約の場合、オーナーは空室で収入が発生しないだけでなく、管理会社に空室管理料を支払わなければならないケースもあります。そのため、管理委託契約に空室管理料の規定があるのかを確認した上で契約を締結しましょう。

管理委託契約書に貼る収入印紙の額は？

管理委託契約書を作成して管理会社と契約を交わす際、原則として契約書に収入印紙の貼付が必要になります。ここで問題となるのは、管理委託契約書には一体いくらの収入印紙を貼れば良いかという点です。

収入印紙の貼付が必要とされる課税文書は、第1号文書から第20号文書まで20種類にわけられているのですが、実は「管理委託契約書だから第〇号文書」と明確に決まっているわけではありません。どの課税文書に該当するかは、契約書の名前ではなく、契約の実質的な内容によって判断されます。

とはいえ、管理委託契約書が該当する課税文書の種類を絞ることはできます。該当の可能性がある課税文書は主に次の2つです。

第2号文書は、「請負に関する契約書」の1種類だけです。ここでいう請負とは、請負人が相手方に対し仕事の完成を約束し、注文者が報酬を支払う契約形態を指します。たとえば、工事請負契約書、物品加工注文請書、広告契約書、映画俳優専属契約書などがあります。

一方、第7号文書は、「継続的取引の基本となる契約書」です。たとえば、売買取引基本契約書、代理店契約書、業務委託契約書などが挙げられます。なお、契約期間が3カ月以内、更新の定めのないものは除きます。印紙税額は、一律で4,000円です。

管理委託契約書がどの課税文書に該当するのか確認するためには、契約書の内容をしっかりと精査しなければいけません。国税庁が公開している判断指針や収入印紙に関して詳しく解説した記事を以下に掲載しておきますので、参考にしてみてください。

参考：No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断｜国税庁

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まとめ

賃貸物件や分譲マンションの管理を管理会社に委託する際には、円滑に業務を進めたりトラブルを未然に防いだりするために、管理委託契約書に契約内容を明記する必要があります。自身で作成する場合には、抜けやミスをなくすためにも、国土交通省が提供する標準管理委託契約書のテンプレートを参考にすると良いでしょう。