不動産取引において、不動産売買契約は非常に重要です。そして、不動産売買契約には、収入印紙が不可欠です。本記事では、不動産売買における収入印紙の必要性や、実際に納めるべき印紙代、節約する方法について詳しく解説します。
この記事では以下のような内容を取り扱います。
・不動産売買契約における収入印紙の必要性
・印紙代を納めなかった場合の問題
・不動産売買契約における収入印紙額
・印紙代の節約方法
不動産取引に関わる人であれば、この記事は必見です。不動産取引をスムーズに進めるために、本記事をぜひ参考にしてみてください。
収入印紙とはどのようなものか？
不動産の売買において、収入印紙は非常に重要な役割を担っています。不動産売買における課税文書には、収入印紙を貼り付けることが必要です。印紙代は契約金額によって異なり、法律によって定められています。
収入印紙の定義
収入印紙とは国が発行する税金の証票です。課税文書と呼ばれる20種類の文書には、企業間契約書や不動産売買契約書、約束手形などがあり、そのすべてに収入印紙が必要です。収入印紙を購入し、それらの文書に貼り付けることで、税金を納めたことが証明されます。課税文書を作成する際は、必要額の収入印紙を用意しなければなりません。
収入印紙の種類
収入印紙は国が発行しており、切手に似た形状をしています。収入印紙には1円から10万円までの31種類の額面があります。これにより、必要な金額に応じた印紙の選択が可能です。また、額面ごとに紙質や色が異なるため、金額が一目で分かりやすくなっています。
収入印紙が必要な場合はどんな時か？
収入印紙が必要な場合は、主に不動産の売買契約書、有価証券や為替の譲渡契約書、契約書に基づく利息・配当金の支払い、および印紙税法で定められた契約書などです。
契約書に記載された金額に応じた収入印紙を貼り付け、印紙税法に従って印紙代を納めなければなりません。
収入印紙が必要な取引の例
・不動産の売買契約書
・有価証券や為替の譲渡契約書
・契約書に基づく利息・配当金の支払い
・印紙税法で定められた契約書
収入印紙が必要な取引の例として、不動産の売買契約書が挙げられます。不動産売買契約書には契約金額に応じた収入印紙が必要です。また、有価証券や為替の譲渡契約書、その契約書に基づく利息・配当金の支払いにも収入印紙が必要となります。
収入印紙が不要な取引の例
収入印紙は主に納税証明のために使用されますが、一部の取引では収入印紙が不要です。その例として、以下の取引が挙げられます。
・5万円未満の領収書
・契約金額1万円未満の契約書
・不動産の賃貸借契約書
・PDFで発行した領収書や契約書
まず、5万円未満の領収書や契約金額が1万円未満の契約書は収入印紙が不要です。ただし、契約書が5年以上の期間にわたって有効となる場合には、100円の収入印紙が必要になります。
不動産の賃貸借契約書については、収入印紙の貼付は不要ですが、譲渡契約書については必要です。また、PDFで発行した領収書や契約書は、文書を作成したことにならないと解釈されるため、収入印紙は不要です。ただし、記載事項が不足している場合には収入印紙が必要になることもあります。
以上のように、収入印紙が不要となる取引には条件がありますので、事前に確認することが重要です。
不動産売買において収入印紙はどのような役割を果たすのか？
収入印紙は法律によって定められた契約にかかる税金であり、不動産売買契約において必要です。必要な印紙代を納めないことによる罰則も設けられています。
印紙税とは何か？
不動産売買において必要となる印紙代は、印紙税と呼ばれる税金の一種です。印紙税は契約書や証書などの文書に対して課税される税金であり、文書の作成や交換の際に納付が必要になります。売買代金に応じた印紙税を納める必要があり、契約書記載の金額によって印紙代が決まります。
印紙代が必要な書類の例
不動産売買においては、以下のような書類に印紙代が必要となります。
・不動産の売買契約書
・不動産の譲渡証明書
・抵当権設定書
・担保権設定書
・贈与契約書
・宅地建物取引業法に基づく仲介契約書
これらの書類には規定の収入印紙を貼り付け、印紙税を納めることが重要です。
不動産売買において、印紙代の納付漏れ、収入印紙の貼付忘れ、消印がない場合はどうなるのか？
不動産売買において、必要な印紙代の納付漏れ、収入印紙の貼付忘れ、消印がない場合は、重大な問題が生じる可能性があります。
印紙代の納付漏れや収入印紙の貼付忘れによる契約書の効力
不動産売買において適切な印紙代を支払うことは印紙税法で定められた義務です。印紙代の納付漏れや収入印紙の貼付忘れは、印紙税法に違反することになります。
その場合であっても、契約書内容が違法でなければ契約自体は有効です。ただし、必要な印紙税を納めないことは納税義務を怠っていることになり、法的には問題です。
消印がない場合の問題
収入印紙は使用後に消印が押されることで使用済みとなります。消印がない場合は未使用と見なされ、税務署からの立ち入り調査を受けたり、追納を求める通知が届いたりする可能性があります。
消印については、印紙税法の第三章第八条により、以下の通り定められています。
第八条 第二項
参照元：印紙税法 | e-Gov法令検索（印紙納付に係る不納税額があつた場合の過怠税の徴収）
「（前略）課税文書と印紙の彩紋とにかけ、判明に印紙を消さなければならない。」
収入印紙には消印が必要であり、消印不備には注意が必要です。消印に不備があった場合には税務署の立ち入り調査が行われ、支払うべき印紙税額が算定され、過怠税と呼ばれる罰則金を科される可能性があります。
また、「割印を押す」と表現する方も多いですが、実際には印紙を消すためのものです。そのため、正確には「消印」と言います。
税務署の立ち入り調査
不動産売買において、適切な印紙代が納められなかった場合や収入印紙の貼付忘れ、消印不備などがあった場合、税務署による立ち入り調査が行われる可能性があります。また、調査によって印紙代の未払い分が発覚した場合は、追徴金や罰則金が科されることになるでしょう。
具体的には、印紙税法の第四章第二十条により、以下の通り定められています。
第二十条 第一項
「納付しなかつた印紙税の額とその二倍に相当する金額との合計額に相当する過怠税を徴収する。」
適切な印紙代の未払いが発覚した場合、本来納付すべき印紙代の3倍相当額が過怠税として徴収されることになります。第二十条 第二項
参照元：印紙税法 | e-Gov法令検索（印紙納付に係る不納税額があつた場合の過怠税の徴収）
「当該課税文書について印紙税を納付していない旨の申出があり、かつ、その申出が印紙税についての調査があつたことにより当該申出に係る課税文書について（中略）過怠税についての決定があるべきことを予知してされたものでないときは、（中略）納付しなかつた印紙税の額と当該印紙税の額に百分の十の割合を乗じて計算した金額との合計額に相当する金額とする。」
税務調査を受ける前に、自主的に印紙代の未払いを申し出た場合に該当し、過怠税は1.1倍に軽減されます。
印紙代の納付漏れや収入印紙の貼付忘れ、消印不備があった場合、未納の印紙税と罰則金が科されるだけでなく、業者としての信用を損ねることにもなり、顧客の信頼を失う可能性があります。
不動産売買における収入印紙税額一覧
不動産売買契約書には、適切な金額の収入印紙を貼り付ける必要があります。
国税庁のホームページには、印紙税額の一覧表が掲載されており、不動産売買契約書の印紙税額や、平成26年4月1日から令和6年3月31日にかけて適用される印紙税の軽減措置が記載されています。
不動産売買契約における印紙税額
印紙代は印紙税法によって納税額が定められています。不動産売買契約書の契約金額が1万円未満の場合を除いて、定められた額の収入印紙が必要です。
具体的な金額は以下の通りです。
参照元：No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで｜国税庁
契約金額 本則税率 １万円未満 非課税 10万円以下 200円 10万円を超え 50万円以下のもの 400円 50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 500万円を超え １千万円以下のもの 1万円 1千万円を超え 5千万円以下のもの 2万円 5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 50億円を超えるもの 60万円 契約金額の記載のないもの 200円
不動産売買契約における印紙税額の軽減措置について
平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される不動産売買契約書については、印紙税額の軽減措置が設けられています。
具体的な金額は以下の通りです。
参照元：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁
契約金額 軽減税率 １万円未満 非課税 10万円以下 200円 10万円を超え 50万円以下のもの 200円 50万円を超え 100万円以下のもの 500円 100万円を超え 500万円以下のもの 1千円 500万円を超え １千万円以下のもの 5千円 1千万円を超え 5千万円以下のもの 1万円 5千万円を超え 1億円以下のもの 3万円 1億円を超え 5億円以下のもの 6万円 5億円を超え 10億円以下のもの 16万円 10億円を超え 50億円以下のもの 32万円 50億円を超えるもの 48万円 契約金額の記載のないもの 200円
なぜ、不動産売買契約における印紙税額の軽減措置があるのか？
不動産売買契約における印紙税額には、なぜ軽減措置が設けられているのでしょうか。
それは、印紙税が高額になりすぎると、売買契約を締結すること自体が困難になる可能性があるからです。そのため、国税庁は平成26年から、不動産売買契約書にかかる印紙税の負担を軽減する措置を設けています。これは、不動産売買市場を活性化し、経済発展に寄与することを念頭においた決定です。
つまり、印紙税額の軽減措置は、不動産市場における取引の円滑化や拡大を促すために設けられたものであり、大きな経済効果が期待されています。
不動産売買における印紙代は誰が負担するのか？
不動産売買契約においては印紙代が必要となりますが、その負担は誰が負うのでしょうか。負担割合は契約内容によって異なりますが、折半にする場合が一般的です。
不動産売買における印紙代の負担割合を明確にすることはトラブルの回避に役立ちます。
不動産売買における印紙代の負担者は？
収入印紙は不動産売買契約書1通につき1枚必要です。一般的に、売主と買主の最低2通の契約書を作成するため、収入印紙も2枚必要となります。
契約書内に明確な取り決めがなければ、売主と買主が平等に負担するのが通例で、各自が保有する契約書分の収入印紙を負担することになります。
不動産売買契約書における印紙代負担の取り決め
印紙代の負担割合について、「印紙代は買主と売主が平等に負担」と契約書に記載されることが多いですが、実際の支払いについては売主と買主が自由に取り決めることができます。また、不動産仲介業者が仲介する場合には、仲介手数料と合わせて負担割合を取り決めることもあります。
事前に確認し、契約書に明記することがトラブル回避に役立つでしょう。
収入印紙の入手方法は？
購入可能な場所として、コンビニエンスストア、全国の郵便局、全国の法務局などが挙げられます。
コンビニエンスストア（一部の店舗を除く）
コンビニエンスストアでは、主に200円などの少額の収入印紙を取り扱っていますが、その範囲は取り扱い店舗によって異なります。
全国の郵便局
郵便局の郵便窓口では、基本的に全31券種の収入印紙の購入が可能です。ただ、規模が小さい一部の郵便局では、高額な収入印紙を取り扱っていない場合もあり、注意が必要です。
全国の法務局
法務局に併設された売店では、全31券種の収入印紙の購入が可能です。高額の収入印紙が必要な場合は、法務局での購入がおすすめです。
ひとつの契約書に複数枚の収入印紙を貼付することも可能ですが、必要最低限の枚数で用意することが望ましいとされています。必要な収入印紙の額に合わせて購入先を検討しましょう。
印紙代を抑える方法とは？
不動産売買契約における印紙税額の軽減措置が設けられているとはいえ、その負担は大きく、印紙代を抑える方法について考えることも重要です。
以下では、具体的に印紙代を抑える方法について解説します。
常に最新の税率を調べておく
不動産売買における印紙税率は変更される場合があります。そのため、常に最新の税率を調べておくことが大切です。最新の税率を調べる方法としては、税務署や国税庁のホームページなどから確認することができます。
本体価格と消費税額を分けて記載する
消費税がかかる取引においては、消費税額がいくらか分かるように記載することがポイントです。消費税額を分けて記載されている場合や、税込価格と税抜価格の両方が記載されている場合など消費税額が明らかな場合は、その消費税額を印紙税課税対象額から除外することができます。
つまり、本体価格が分かるように記載することで印紙税を抑えることができます。
電子契約で契約書を交わす
不動産売買における契約書の電子化は、現在の印紙税法では課税文書の作成には該当しないとされるため、印紙税はかかりません。
また、電子契約の内容を印刷して保管する場合も、課税文書の作成には該当しないため、印紙税はかかりません。
不動産売買の電子契約について
上記の印紙代を抑える方法の中で、「電子契約で契約書を交わす」を紹介しました。
令和3年に施行されたデジタル改革関連法により、不動産業界でも電子化が進んでいます。令和4年5月18日には、不動産取引に必要な書類の電子化が可能になる宅建業法施行規則等が一部改正されました。これにより、不動産売買に必要な契約書や重要事項説明書などの電子化が可能になり、書面が必須ではなくなりました。
不動産売買における電子契約について、その詳細を解説します。
不動産売買を電子契約にするメリット
不動産売買を電子契約にするメリットはたくさんあります。
印紙代の節約
印紙税法によると、電子契約は課税文書の作成には該当しないため、印紙税がかからないという解釈がされています。
つまり、電子契約を採用した場合、印紙税が非課税となるため、印紙代が節約できます。
管理コストの削減
不動産売買契約には、さまざまな書面のやりとりが発生します。契約が電子化されることで書類を保管する手間やスペースが省け、その分、管理コストが削減されます。
円滑な取引
電子契約を導入することにより、物理的な契約書類の作成から署名までの手続きの負担が軽減され、円滑に契約を進めることができます。
不動産売買を電子契約にする際の注意点
不動産売買を電子契約にするメリットは少なくありませんが、一方で円滑に業務を行い、トラブルを防ぐためには注意点もあります。契約の電子化を進めるためには、以下の対策を講じなければなりません。
不動産売買契約にかかる業務の見直し
不動産売買の電子契約化には、重要事項説明書や契約書など、付随する書類も電子化する必要があります。一部の書類だけ書面交付を続けることは、管理が煩雑になり手間がかかります。
そのため、契約にかかる事務作業や管理業務の見直しが必要です。また、ネットワーク環境を確認し、電子化を行うための体制を整えることも必要です。
セキュリティ対策の徹底
不動産売買契約の電子契約化に伴い、契約書の改ざんやデータの漏えいを防ぐために、管理サーバーでのデータ一括管理は避けるべきでしょう。
契約書のデータは暗号化して保管し、システムを保護することが重要です。また、もしサーバーデータが消失しても、復旧可能なシステムを構築しておくことも必要です。
契約者双方ともにネットワーク環境の整備が必要
不動産売買契約に限らず、契約では書面交付にこだわる方や企業も少なくなく、電子契約に乗り気でない場合もあるでしょう。
その場合は、相手側に電子契約のメリットを伝え、理解を求めることが重要です。そして、ネットワーク環境の整備やアカウント登録、セキュリティ対策などの手続きをしてもらうなど、事前の準備が不可欠となります。
不動産売買契約を電子契約で締結するには？
実際に不動産売買を電子契約にするためには、どのような手順が必要になるのか、解説します。
オンライン重要事項説明の準備
契約前に、オンライン上で重要事項説明を行う必要があります。
具体的な要件は、
①双方向でやりとりができるネットワーク環境の準備
②重要事項説明書などの事前送付
③ネットワーク環境の整備状況整の確認
④宅地建物取引士章を契約相手が確認できること
の4点です。
国土交通省の定める「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明 実施マニュアル」に違反しないように、設備機器やネットワーク環境を整える必要があります。
オンラインでの重要事項説明に同意を得る
オンラインで重要事項説明を行うためには、契約相手からの同意が必要です。相手方の設備機器やネットワーク環境についても確認しましょう。同意を得た上で、宅建業者・取引士が押印した重要事項説明書を含めた資料を送付します。
重要事項説明書の電子交付も認められたため、メールやWebサイトからのダウンロードも可能です。ただし、重要事項説明書を書面で送付する場合は、必ず2部送付し、署名と捺印をしたものを返送してもらう必要があります。
契約締結
電子契約には電子署名が必須です。重要事項説明にて双方で内容を確認後、対面での署名・捺印に代わって電子署名をすることで、当事者が契約に同意していることが証明できます。
電子契約を締結する際には、本人確認は電子証明書によって行います。
まとめ：不動産売買における印紙代の重要性
不動産売買において収入印紙は不可欠です。印紙代を支払うことで、印紙税法によって定められた税金を納めることになります。印紙代の額は契約金額によって異なるため、最新の印紙税額を調べておきましょう。
印紙代の納付漏れ、収入印紙の貼付忘れ、消印の不備があった場合、印紙税法に違反します。契約内容が違法でなければ不動産売買契約自体は有効ですが、税務署に罰則金を科されることがあるだけでなく、納税義務違反により顧客からの信頼を失う可能性もあります。
以上のように、不動産売買において収入印紙は非常に重要です。契約金額が高額であればあるほど印紙代も高額になります。契約書の金額を本体価格と税金額に分けて明記することで、あるいは電子契約にすることで高額な印紙代が節約できるのです。
不動産売買において電子契約を導入してみよう
不動産売買で電子契約を導入すれば、印紙代が節約できるだけでなく、契約締結までの業務をより円滑に行うことが可能となります。
一方で、電子契約書の改ざんなどのトラブルに対応するため、十分にリスク対策が取られている、信頼できるサービスを利用することが不可欠です。そこで、紹介したいサービスが電子印鑑GMOサインです。
「導入企業数No.1」の電子印鑑GMOサインは不動産業界の電子契約に精通し、電子文書の編集や改ざんなどのリスク対策も十分に取られています。そのため、信用性の高い電子署名が可能です。
また、契約の性質や必要性に合わせ、あらゆる場面での署名に対応できる電子契約サービスを提供しており、利用状況に応じた「法的効力の強さ」の選択も可能となっています。また、電子契約導入時の不安や問題解決のための導入サポートサービスもあり、安心して電子印鑑GMOサインの利用を開始することができます。
不動産売買契約書の電子化は、書類を保管するスペースや管理の手間を省き、業務全体の効率化を実現します。不動産売買契約において、契約書の電子化に関心はあるものの、導入の手順が分からないという方は、ぜひ一度、お問い合わせをしてみてはいかがでしょうか。
