この記事でわかること／解決できること

・不動産売買契約書を作成する目的
・不動産売買契約書の必要性
・不動産売買契約書がない場合の問題点
・不動産売買契約書の作成方法
・不動産売買契約書に記載される主な項目
・不動産売買契約書作成時、契約時の注意点

不動産売買に必要不可欠な「不動産売買契約書」。
この記事では、不動産売買契約書がなぜ必要なのか、作成時に記載すべき必要事項や、注意点などを解説していきます。

不動産売買契約書とはなにか

不動産売買契約書とは、不動産を売買する際に作成される書類です。不動産の取引には多額の金銭が動くことが一般的で、売主と買主の間のトラブルを防ぐ取り決めが必要です。

不動産売買契約書には、物件情報や取引の条件など、詳細な内容を明確に記載します。これらの情報を書面にまとめることで、売主と買主がどのような取引を行ったかを明らかにします。不動産売買契約書には法的な効力もあるため、将来的なトラブルを予防するための書類としても機能します。

不動産売買契約書は不動産業者や弁護士などの専門家が作成することが一般的ですが、売主と買主が自分たちで作成することも可能です。ただし、重要な事項を見落として後々のトラブルにならないよう、作成に当たっては専門家の事前確認やアドバイスを受けるのが望ましいと言えるでしょう。

不動産売買契約書を作成する目的

不動産売買契約書を作成する一番の目的は、不動産取引における売主と買主の間での同意事項を書面にまとめ、トラブルを未然に防ぐことです。不動産売買では大きな金額を取り扱うことが多いため、契約内容に不備があるとトラブルになるかもしれません。そこで不動産売買契約書に、取引に関する詳細な条件や約束事を明確に記載し、双方が納得したうえで契約を結ぶようにしましょう。

また、不動産売買契約書は、売主と買主の権利や義務を定めることで、双方にとって公平な取引を実現するという重要な役割もあります。双方が合意した条件を記載し、取引における不透明になりやすい部分を明確できるため、安心して取引が進められます。

不動産売買契約書の作成は、売主と買主の間に信頼関係を築くための重要な手段なのです。

不動産売買契約書の必要性について

もし、不動産売買契約書を作成せずに口頭で約束事が進められた場合、言った言わないの問題に発展して後々までトラブルが続いてしまう可能性があります。

不動産売買契約書には、取引に関する細かい条件や約束事が明確に記載されています。そのため、将来的に訴訟や紛争などが起こった際、トラブルを解決するための法的な書類として機能します。不動産売買契約書は契約時だけではなく、契約後に重要となるケースもあるのです。

不動産売買契約書がない場合の問題点

不動産売買契約書を取り交わさずに契約をした場合、以下のような問題点がおきるかもしれません。

取引内容が不明確になる

不動産売買契約書がなく、売主と買主との取引が口頭で行われた場合、条件や約束の内容が不明瞭になってしまいます。例えば、引き渡し日時や支払方法について、売主と買主との間で認識が異なっていると、スムーズに取引ができなくなる恐れがあるため注意が必要です。

トラブルに対する対処が困難になる

売主と買主との間で何らかのトラブルが生じた場合、どちらの主張が正しいかを判断する必要があります。しかし、不動産売買契約書がなく口頭での約束しかない場合は、取引内容を証明したり、証言の明確性を提示したりするのが難しく、トラブルを解決するのに時間がかかる場合があります。

不利益を被る可能性がある

もし売主と買主との間で約束が守られなかった場合、どちらかが不利益を被る可能性があります。例えば、買主が支払いをしたにもかかわらず売主が物件を引き渡さなかった場合には、買主は物件を手に入れられなくなるかもしれません。また、物件の状態や権利について不備があった場合なども、買主が将来的に大きな損失を被る可能性があります。

不動産売買契約書の作成方法

不動産売買契約書を作成する際の、一般的な手順について解説していきます。

不動産売買契約書の形式を決定する

不動産売買契約書の形式は、手書きのものやテンプレートを利用するもの、弁護士に依頼するものなど様々な方法があります。ただ、一般的には不動産仲介業者に作成してもらうケースが多いかもしれません。取引の規模や難易度に応じて、最適な形式を選択するようにしましょう。

契約内容を明確にする

不動産売買契約書には売主、買主の氏名や住所などの個人情報、物件の所在地や面積、価格、引き渡し日時、支払方法など、取引に関するすべての内容を明確に記載する必要があります。また、特約事項や双方で決めた条件など、取引に影響を与える事項についても明示が重要です。

法的に必要な事項を確認する

不動産売買契約書には、法的な観点から必要な事項があります。例えば、登記の手続きや売買代金の支払方法、物件の引き渡しに関する規程などが該当します。これらの事項については、専門家に適切なアドバイスを受けて確認することが必要です。

署名・押印する

不動産売買契約書の内容に双方が納得した場合、売主、買主双方ともに署名・押印を行います。これにより契約が成立し、取引が完了します。

以上、不動産売買契約書の作成には正確な情報の記載や法的知識が必要です。そのため、専門家のアドバイスや助言が必要になることがあります。十分に時間をかけて、慎重に作成するようにしましょう。

※2022年5月、宅建業法が改訂され、不動産取引時における電子契約が認められました！

2021年5月に参議院にて可決された「デジタル改革関連法」の流れを受けて、宅建業法の改定が2022年5月18日に施行されました。不動産業界でも今後、デジタル化が大きく進むと思われます。

今まで書面交付が義務付けられていた書類も、電子書面での対応が可能になりました。電子にて対応が可能になったのは以下の書面です。

・媒介契約、代理契約締結時の交付書面
・レインズ登録時の交付書面
・重要事項説明書
・売買、交換、賃貸契約締結時の交付書面

これに伴い押印義務も廃止され、これまで必要だった印紙代もコストカットできます。紙の不動産売買契約書を印刷・製本したり、相手方へ送付して署名・押印してもらったりする手間なども削減できます。契約締結までスムーズに行えるようになり、業務の効率化につながるでしょう。

不動産売買契約書に記載される主な項目

ここでは、一般的に不動産売買契約書で記載される具体的な項目について説明していきます。

物件情報の記載

物件の所在地、登記簿の記載内容、面積、構造、用途、築年数、階数、間取りなどの情報が記載されます。

価格・支払い条件の記載

売買代金の金額や支払方法、手付金の額や支払時期、残金の支払時期などの情報が記載されます。

権利・負担の記載

物件に関する権利や負担事項（抵当権や貸借人の有無など）について。登記簿の記載内容に基づいて詳細に記載されます。

引き渡し条件の記載

物件の引き渡し日や時間、引き渡し方法、引き渡し時の状態に関する情報が記載されます。

瑕疵担保責任の記載

売主の瑕疵担保責任について、どのような範囲で責任を負うのかについて記載されます。

解除条件の記載

契約を解除する場合の条件や手続き、解除時の損害賠償に関する情報が記載されます。

契約当事者の記載

売主と買主の氏名、住所、電話番号などの個人情報が記載されます。また、代理人がいる場合は代理人の氏名や代理権の範囲なども明記されます。
最後に、売主と買主の双方がすべての内容に同意したことを押印で示します。

以上が、一般的な不動産売買契約書の主な記載内容です。ただし、不動産売買契約書の内容は取引の性質や状況によって異なる場合があるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

不動産売買契約書作成時、契約時の注意点

不動産は非常に高額な買物であり、一度不動産売買契約書にサインしてしまうとその後の変更や追加が困難になります。よって、契約を結ぶ際には細心の注意が必要です。不動産売買契約書の作成時に注意すべき点について、以下に詳しく解説していきます。

物件情報の正確な記載

不動産売買契約書において、物件情報の正確な記載は非常に重要です。物件の所在地や面積、建物の構造や築年数はもちろん、現状の瑕疵などについても詳しく記載します。

売買価格・支払方法の明確化

売買価格には物件価格、仲介手数料、印紙税などが含まれるため、それらの明確化が必要です。また、支払方法についても、一括払いや分割払いなど、詳細な情報が明記されることが重要です。

特約事項や条件の明記

特約事項として、売主と買主が合意した条件が追加で記載されることがあります。例えば、物件の引き渡し時期、欠陥担保責任の期間、追加工事の有無、反社会的勢力ではないことの明記などが挙げられます。事前に不動産売買契約書に明記しておくことで、後のトラブルを未然に防げます。

重要事項説明書の添付

不動産売買契約書には、重要事項説明書が添付される必要があります。重要事項説明書とは、売主が買主に対して、物件の特徴、契約内容、手数料、税金など、重要な情報を説明するための資料です。買主は説明をよく聞いて資料を読み、記載されている内容について理解したうえで契約を締結する必要があります。わからないことがあれば契約前に確認して、必ず解決しておきましょう。
なお宅地建物取引業法では、宅地建物取引士（宅建士）が重要事項を説明することが定められています。

不動産売買契約書作成時のトラブル回避法

弁護士や宅建士によるチェック

不動産売買契約書を作成するには、法律的な知識や経験が必要です。そのため、弁護士や宅建士による専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。弁護士や宅建士は、不動産売買契約書の内容のチェックやアドバイスができます。

また、作成自体を不動産業者に依頼することも可能です。専門的な知識を持った第三者の目線でチェックしてもらい、不備がある場合には事前に修正をしてトラブルを未然に防ぎましょう。

契約締結前の調査や確認

物件に関する調査や確認を詳細に行うことが重要です。売主や不動産業者から提供される資料についても、正確であるか、情報が最新のものであるか、物件の状況について十分に調べたものであるかなど、それぞれについて確認が大切です。

例えば、建物に対して土地の所有権がない場合や、物件に抵当権が設定されている場合、正確な情報が記載されていないと後のトラブルに発展しかねません。事前調査を怠らず、不動産売買契約書には正確な情報を記載するようにします。

不動産売買契約書の署名・押印について

不動産売買契約において、売主と買主の双方が合意した場合、不動産売買契約書に署名・押印することが必要になります（記名されたものに押印する場合もあり、不動産売買契約書の形式によって異なります）。

まずは不動産売買契約書の内容をよく読み、取引の内容などが正確に記載されているかどうかを確認します。署名・押印が終わると取引が完了してしまうので、必ず事前にしっかりと確認するようにしましょう。また、証人が必要な場合には証人も同席して署名・押印します。仲介人がいる際には、仲介人も同様に署名・押印することになります。

※2022年5月の宅建業法改訂により、押印義務が廃止されました！

今まで書面交付が義務付けられていた不動産売買にかかわる書類も、電子書面にて対応が可能です。それに伴い、押印義務も廃止されています。
（※注意：「記名」は電子書面にて対応できますが、「署名」の場合は手書きのサインが必要です。）

不動産売買契約書の保存について

不動産売買契約書は重要な書類であるため、署名・押印後には適切に保存することが大切です。署名・押印が終わった不動産売買契約書は、売主と買主双方が1部ずつ保管をします。保管場所は、紛失や破損から守るために、安全でアクセスしやすい場所を選びましょう。
不動産取引後、万が一トラブルや紛争が起こった際に、問題解決のため不動産売買契約書を参照する可能性があります。いつどうなるかわからないので、登記が完了した後も十分な期間で保管することを推奨します。

※不動産売買契約書などを電子化することで、保管コストが軽減できます

今まで書面交付が義務付けられていた書類も、電子書面にて対応が可能になりました。従来、不動産売買契約書は破れたり汚れたりしないよう丁重に保管が必要でした。しかし、書類を電子化すれば、場所をとることなく一元管理ができます。

不動産売買契約書の変更や解除について

契約内容に変更が生じた場合には、当事者間で合意したうえで、不動産売買契約書を修正する必要があります。この際、不動産売買契約書の修正箇所に当事者全員の署名・押印が必要です。また、契約内容の変更が登記にかかわる場合は、新たな不動産売買契約書を作成し、登記を更新する必要があります。

変更には必ず当事者全員の合意が必要で、どちらか一方的な立場からの依頼では修正できません。そのため、できるだけ修正することがないよう、契約時にしっかりと確認をすることが何より必要です。

また、契約を解除する場合にも、当事者間で合意したうえで契約を解除しなければなりません。通常、不動産売買契約書には契約解除に関する手続きや条件が明記されているため、それに従って解約手続きを進めていきます。契約解除に伴う損害賠償の責任についても、不動産売買契約書で定められた条項に従って対処していきます。

不動産売買契約書に関する補足事項

不動産登記と不動産売買契約書の関係について

不動産登記とは、土地や建物などの所有権や担保権などを登録する制度です。不動産売買契約書によって、売主から買主へ不動産の所有権が譲渡されますが、正確には不動産登記を行うことによって所有権の移転が完了します。不動産登記申請の際には、不動産売買契約書の添付が必要です。

契約違反時の対応方法

契約違反が発生した場合、まずは不動産売買契約書の内容を確認し、違反している箇所を把握します。そして相手方に対して違反行為の即時中止を求め、中止されない場合は違約金の支払いを求めることができます。また、不動産売買契約書には解除条項が記載されている場合もあります。解除条項に基づいて契約を解除することもできますが、解除によって損害が生じる可能性があるため、弁護士の意見を仰いでから行うことがおすすめです。

まとめ

不動産売買契約書は、不動産の売買に関する重要な文書です。作成時には様々な注意点があり、契約締結前の詳細な調査や確認も必要です。後のトラブルを回避し、お互いが気持ちよく取引できるよう、専門家の事前チェックやアドバイスを受けることを推奨します。不動産売買契約書を正しく作成し、トラブルのない取引を心掛けるようにしましょう。