不動産売買において、仲介手数料は避けては通れない費用のひとつです。しかし、その負担は売主と買主のどちらなのか、仲介手数料の相場はいくらなのかなど、疑問のある方も多いのではないでしょうか。
本記事では、不動産売買の仲介手数料について、売主と買主それぞれの立場から、解説していきます。また、仲介手数料の値引き交渉についても説明します。仲介手数料について、正しい知識を身につけ、納得のいく不動産取引を行いましょう。
不動産売買の仲介手数料とは？
不動産売買における仲介手数料とは、不動産業者に仲介を依頼して不動産取引を行う場合に、不動産業者に支払う報酬のことです。
不動産取引は個人間でも可能ですが、不動産業者に依頼することが一般的です。仲介（媒介）を依頼する際には、不動産業者と媒介契約を結びます。不動産業者が行う契約で定められた業務に対する報酬として、仲介手数料が発生します。
仲介手数料とは何か？
仲介手数料とは、不動産売買の取引において、不動産業者が仲介することで発生する手数料のことを指します。不動産の売買価格の一定割合が仲介手数料として、不動産業者に支払われることが通例です。
仲介手数料が必要になる場合
仲介手数料は、不動産業者が売主と買主の間に立って不動産売買に関する仲介業務を行う場合に必要です。
不動産業者として業務を行うためには、法令に基づく一定の基準を満たした上で、事業者として登録する必要があります。このため、仲介業務を依頼する際には、その不動産業者が宅地建物取引業免許を取得し、適正なサービスを提供していることを確認しましょう。
仲介手数料は成功報酬制
仲介手数料は、成功報酬制であり、契約が成立した場合に支払いが発生します。
仲介手数料は、取引成立に対する不動産業者の報酬です。不動産業者は顧客に対して適切なサービスを提供し、成約までのプロセスをスムーズに進めることが求められます。
不動産売買の際には、不動産業者に仲介を依頼して、買い手や物件を探すことが一般的です。不動産業者の仲介により契約が成立した場合、売買価格の一定割合を手数料として支払います。
不動産仲介手数料はどうやって決まる？
仲介手数料は、売買価格に応じて決まります。
物件の売買価格に対して一定割合（%）で計算されることが一般的です。宅地建物取引業法によって、仲介手数料の上限額が定められています。
不動産仲介手数料の上限額
仲介手数料について、宅地建物取引業法で定められています。
| 物件の売買価格 | 仲介手数料の上限金額 |
|---|---|
| 売買価格のうち200万円以下の部分 | 売買価格×5.5% |
| 売買価格のうち200万円超〜400万円以下の部分 | 売買価格×4.4% |
| 売買価格のうち400万円超の部分 | 売買価格×3.3% |
このように、売買価格に応じて仲介手数料の上限が決まります。
不動産仲介手数料の具体的な計算方法
仲介手数料は、売買価格に応じて決まります。
上記の仲介手数料の割合をかけることで算出が可能です。
具体的に仲介手数料を計算してみましょう。
【売買価格が1,000万円の場合】
400万円超の部分：600万円×3.3% = 19万8,000円
200万円超〜400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8万8,000円
200万円以下の部分：200万円×5.5% = 11万円
この場合、それぞれ算出した価格を合計した39万6,000円が仲介手数料となります。
ただし、仲介手数料の割合は、法定の上限を超えない範囲内で決められるため、契約によって異なる可能性があります。
不動産売買の仲介手数料の支払いについて
不動産売買において、仲介手数料の負担は売主と買主のどちらか、支払いのタイミングはいつかなど、疑問も多いことでしょう。以下で具体的に解説していきます。
不動産仲介手数料を支払うのは売主？買主？
仲介手数料は、売主と買主が仲介を行った不動産業者に支払います。つまり、売主と買主の両方がそれぞれが支払わなけれなばりません。ただし、売主と買主がどの不動産業者に仲介を依頼しているかにより、支払いは異なります。
売主と買主が、同一の不動産業者に仲介を依頼した場合＝不動産業者が１社
売主も買主も同じ不動産会社に仲介手数料を支払います。不動産業者は売主と買主の両方と媒介契約を締結し、両方から手数料を受け取ることが可能です。
売主と買主が、それぞれ異なる不動産業者に仲介を依頼した場合＝不動産業者が2社
売主と買主がそれぞれの不動産業者に仲介手数料を支払います。
例えば、売主が不動産業者Aに仲介を依頼し、買主が不動産業者Bに仲介を依頼した場合、売主は不動産業者Aに、買主は不動産業者Bに仲介手数料を支払うことになります。
仲介手数料は、上限の範囲内であれば、不動産業者によって自由に設定できるため、契約書の確認が必須です。
不動産仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料を支払うタイミングはいつでしょうか。一般的に支払うタイミングは次の通りです。
・売買契約時と物件の引渡し時の2回に分けて支払う
・契約成立時に一括で支払う
・売却代金の支払いと同時に支払う
実際には、契約締結時点では取引が完結していない場合が多いため、売買契約時と引き渡し時の２回に分けて支払うことが多いようです。ただし、契約によっては、契約成立時や売却代金の支払いと同時に一括で支払う場合もあります。
また、仲介手数料の先払いは違法であることを覚えておきましょう。中には悪質な不動産業者も存在し、契約前に案内料や初期費用として仲介手数料の支払いを求める場合もあります。しかし、これらは宅地建物取引業法で明確に禁止されている行為であるため、応じてはいけません。
不動産仲介手数料の支払い方法
仲介手数料の支払い方法は、現金、銀行振り込みなどがあります。
| 支払方法 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 現金 | 手軽で即時に支払いが可能 | ・紛失、盗難の危険がある ・金額の確認に時間がかかる |
| 銀行振込 | 安全かつ確実な支払いが可能 | ・振込手数料がかかる ・振込みから入金までに時間差がある ・引き渡しと支払いの時期の調整が必要 |
| 預金小切手 （預手） | 銀行が発行した小切手で確実な支払いが可能 | ・現金化に日数が必要 |
現金払いは、手軽で即時に支払いが可能ですが、高額な取引には不向きです。銀行振込は、安全かつ確実な支払いが可能ですが、入金確認まで時間差があります。そのため、引き渡しと支払いのタイミングの調整が必要になるでしょう。
また、預金小切手は銀行が発行した小切手で確実に支払いができ、高額の支払いでも安心ですが、現金化に日数と手間を要する点に注意が必要です。支払い方法については、不動産業者によって異なる場合があり、契約内容をよく確認しましょう。
不動産売買における仲介手数料以外の費用
不動産売買には、仲介手数料以外に様々な費用がかかります。代表的な費用を紹介します。
不動産取得税
不動産を購入した場合に発生する税金であり、売買価格に応じて課税されます。基本的には、不動産を取得した際に一度だけ支払い義務が発生します。ただし、購入後に増築や改築を行った場合も不動産取得税の課税対象になります。
譲渡所得税
不動産を売却した場合に得た利益に課される税金です。譲渡所得税は、売却価格以外に取得費用や譲渡費用、特別控除などが考慮されます。場合によっては、非常に高額になるでしょう。
登録免許税
不動産売買には、所有権移転の手続きによって、不動産の権利を明らかにします。登録免許税は、土地や建物の登記を行う際に課税され、不動産売買には不可欠です。登記や登録などを受ける者が納税義務者となるため、買主が支払います。
印紙税
契約書や証書に貼付する印紙代のことであり、契約締結時に課税されます。印紙代は売買契約書に記載される売買価格に応じて決まります。
不動産売買契約書は、売主と買主の各1通ずつ作成されることが一般的です。そのため、必要な印紙代は売主と買主の双方が負担します。ただし、契約書に特別な取り決めがされる場合もあるため、事前に確認しましょう。
弁護士費用や司法書士費用
不動産売買においては、契約書の作成や登記手続きなど、法的な手続きが必要です。自身で手続きを行うことも可能ですが、一般に弁護士や司法書士に依頼します。
| 不動産登記の種類 | 登記費用の負担者 |
|---|---|
| 抵当権抹消登記 | 売主 |
| 住所氏名の変更登記 | 売主 |
| 所有権移転登記 | 買主 |
| 所有権保存登記 | 買主 |
| 抵当権設定登記 | 買主 |
| 登記申請代理の手数料 | 当事者それぞれ |
不動産売買に伴う不動産登記には、上記の種類があります。抵当権抹消登記と住所氏名の変更登記は売主が手続きを行い、費用も売主が負担します。
所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記は買主が手続きを行い、登記費用は買主が負担します。また、不動産登記申請代理の手数料は、不動産登記の当事者それぞれが負担します。
不動産仲介手数料が不要の不動産売買
仲介手数料は、不動産売買において発生する費用です。しかし、仲介手数料が発生しない取引もあります。
買取りと個人売買について解説しましょう。
買取り
不動産を売却したい場合、不動産会社や不動産投資会社などに買取りを依頼する方法があります。買取りは、不動産業者が直接不動産を買い取るため、仲介業務が不要です。そのため、仲介手数料も発生しません。
仲介の場合、売却まで数ヶ月～1年以上かかることがありますが、買取りの場合は、非常にスムーズに取引が完了します。ただし、買取価格は市場価格よりも安くなる場合が多く、売却を検討する際には、複数の不動産会社の買取価格を比較することが重要です。
個人売買
個人売買は、不動産業者を介さず、売主と買主が直接取引をする方法です。仲介業者が不在のため、仲介手数料は発生しません。ただし、個人間で取引を行うためには、専門的な知識が必要になります。
不動産業者を介さない場合、物件の状況確認や契約条件、瑕疵担保責任の取り決めなど、難航することも多く、トラブルが生じる可能性が高くなります。不動産業者を介さない場合でも、売買契約書の作成や登記手続きなどについては、弁護士や司法書士などの協力が必要になるでしょう。
信頼のおける不動産業者の選び方
不動産売買にあたっては、信頼できる不動産業者を選ぶことが大切です。質の悪い不動産業者の場合、売却額が本来の価値を大きく下回ったり、購入後に問題が発覚したりする可能性があります。
失敗しない不動産業者の選び方と注意点を解説します。
不動産業者の選び方
不動産業者を選ぶためには、実績や評判、提供するサービス内容など様々な観点から、複数の不動産会社を比較することが重要です。比較する際には、以下のポイントに注目するとよいでしょう。
実績
不動産取引の実績が豊富であるか、その地域の物件に精通しているかなどを確認しましょう。取引実績が少ない場合、相場とかけ離れた価格で売買取引を行う可能性があります。
評判
不動産業界には悪質な業者も存在し、詐欺やトラブルを避けるためにも、評判や口コミを調べましょう。過去の取引相手や口コミサイトなどを利用して確認することが大切になります。
仲介業務内容
不動産業者が行う仲介業務やサービスの内容を比較しましょう。例えば、物件の査定や販売促進のための広告、物件の写真撮影や資料作成、売買契約書の作成や手続きの代行などが含まれる場合があり、結果的に売却額に影響を与える可能性があります。
不動産業者の信頼性を判断するポイント
信頼できる不動産業者であるか判断するポイントは、登録情報や実績、取引の進め方などが挙げられます。
登録情報
不動産業を行う者として、免許を受けていることや所在地など、法的な情報を確認しましょう。
査定内容
売却においては、詳細な査定内容を示してくれる不動産業者かどうかが大切です。査定には、不動産の現状や周辺環境などの情報が必要となります。そのため、不動産業者が細かな点まで調べているかどうかを確認しましょう。
手数料や費用
不動産業者には、広告宣伝費や契約書作成費用などの費用がかかります。不動産業者を選ぶ際には、手数料や費用についても確認しましょう。手数料や費用が、業務内容やサービスに見合うものか考慮する必要があります。
不動産会社の対応やコミュニケーション能力
不動産業者の対応やコミュニケーション能力も重要です。売買に関する相談や質問に対して丁寧に答えてくれるかどうか、依頼にしっかりと対応してくれるかどうかなどを確認しましょう。
このように、不動産仲介業者を選ぶ際には、様々な観点から検討することが大切です。
不動産仲介手数料の値引きは可能？
不動産を売買する際、仲介手数料を支払いが発生します。仲介手数料が高いと感じる場合、値引き交渉を考えることもあるでしょう。
しかし、仲介手数料の値引き交渉は一般的ではありません。その理由について詳しく説明します。
仲介手数料の値引き交渉について
仲介手数料の値引き交渉は可能です。不動産業者によっては、仲介手数料の値下げに応じる場合があるでしょう。
ただし、値引き交渉が成功するかどうかは、業者や物件の状況によって異なり、値下げ可能であっても、大幅に減額されることはありません。
仲介手数料の値引き交渉が難しい主な理由は、次の通りでしょう。
・仲介手数料を下げることにより、不動産業者の利益が減少するため、応じてもらいにくい。
・仲介手数料は、法律で上限が設けられており、値引きの余地が少ない。
値引き交渉に際しては、相手の立場も理解した上で、妥当な条件で交渉することが望ましいと言えます。
値引き交渉のデメリット
仲介手数料の値引き交渉には、デメリットもあります。
物件を紹介してもらいにくくなる
不動産業者は、より高い価格で購入する顧客に優先して物件を紹介する可能性があります。値引き交渉をすると、他社と価格を比較し、成約しないリスクが高いと見なされ、対応を後回しにされる可能性があります。
サービスの質が低下する
値引き交渉は、取引成立に向けての意欲の低下を招く可能性があります。売却に向けた販売促進活動や、物件情報の提供に消極的になることが考えられます。サービスの提供に対する責任感の低下にもつながり、スムーズな取引自体が難しくなります。
値引き交渉する場合は、これらのデメリットを考慮し、相手との関係を損なわないように注意する必要があります。
仲介手数料に関するよくある質問
不動産仲介手数料について、よくある質問とその回答をまとめました。
不動産仲介手数料に消費税はかかる？
不動産仲介手数料には、消費税がかかります。仲介手数料は、不動産業者が提供するサービスに対する報酬として支払われます。サービスの提供に対して、消費税がかかります。
不動産買取の場合も仲介手数料はかかる？
不動産買取の場合、仲介手数料はかかりません。不動産買取は、不動産業者が直接物件を購入します。そのため、仲介業務を行う必要がなく、仲介手数料もかかりません。
2018年の法改正で何が変わった？
2018年4月1日に施行された法改正により、不動産業界にも大きな変化がありました。具体的には、既存建物取引時の提供情報を充実させることが挙げられます。不動産仲介業務には、売主や買主に代わって物件情報を収集し、契約までサポートを行うことが含まれます。不動産業者が専門家による建物状況調査を推奨することで、売主と買主が安心して取引ができる環境の整備が可能です。例えば、建物の基礎や外壁のひび割れ、雨漏りなどの劣化状況、不具合箇所の状況を明確にすることで、従来より中古物件の売買が行いやすくなるでしょう。
まとめ：不動産仲介手数料とは？
仲介手数料は不動産業者の成功報酬です。不動産売買取引において、不動産業者が売主と買主の間に入って契約を取りまとめることが一般的です。
具体的には、売主と買主の双方の意向を聞き、物件情報の提供や内見の調整、契約書の作成などの業務を行います。不動産業者の専門知識やノウハウの活用により、取引が成約した場合、売主と買主の両方が仲介手数料を支払います。
仲介手数料の上限は法律で定められており、売買価格の一定割合で決まりますが、売主と買主にとって経済的負担が大きくなることもあるでしょう。そのため、仲介手数料の値引き交渉も考えられます。しかし、交渉によって業務内容やサービスの質が低下し、取引自体に支障をきたす可能性があるため、注意が必要です。
電子契約によるコスト削減が仲介手数料を安くする！
不動産売買において、仲介手数料を安くすることは難しいと前述しました。しかし、不動産売買の仲介手数料をかなり安く設定している不動産業者もあります。なぜ、そんなことが可能なのでしょうか。実は、徹底的なコスト削減が関係しています。
令和4年5月18日、不動産取引に必要な書類の電子化が可能になる宅建業法施行規則等が一部改正されました。これにより、不動産売買に必要な契約書や重要事項説明書などが電子化可能になると同時に、従来の費用の削減が可能になりました。
具体的には、契約業務を電子化し、オンラインでの重要事項説明を組み合わせることで、契約印紙代の削減、対面手続きの省略が可能になり、コスト削減につながります。
書面の保管スペースも不要になり、業務の集約化や合理化を進めることで、従来より効率的な業務運営も可能です。仲介手数料を安く設定している不動産業者は、デジタル化に積極的に取り組み、他社がまだ行っていないような徹底的なコスト削減を図っています。その結果、仲介手数料を安くするという形で顧客へ還元することが可能です。
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