マンションやアパートを借りる場合、不動産会社に行って物件を案内してもらい、気に入れば契約という流れが一般的です。
その際に、「賃貸借契約書」という契約書を取り交わします。
また、課税対象となる契約書を作成する場合は、印紙税法に基づき収入印紙を貼らなければなりません。
では、賃貸借契約書に印紙を貼る必要はあるのでしょうか。
今回は、賃貸借契約の概要を、2020年4月に約120年ぶりの改正となった民法によって変わった点を含めて解説します。
賃貸借契約とは？
賃貸借契約とは、物の使用を目的とした契約です。物の使用に対する対価として、賃料が発生します。
マンションやアパートなどの不動産が代表例ですが、物や商品（動産）のレンタルについても賃貸借契約の一形態です。
賃貸借契約を成立させるには、以下の要件を満たす必要があります。
1.当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約すること
2.使用する当事者が相手方に賃料を支払うことを約すること
3.契約終了時に物を返還することを約すること
いずれも民法第601条で規定されています。
民法改正で賃貸借契約はどう変わった？
2020年4月の民法改正において、賃貸借契約に関する次の事項が明文化されています。
- 連帯保証人が個人の場合の極度額
- 譲渡に関する規定
- 賃借人の原状回復及び収去の義務
- 敷金に関する規定
・連帯保証人が個人の場合の極度額
一定範囲の不特定債務を保証する契約で、保証人が法人以外の保証人は、主たる債務の元本及び利息、違約金、損害賠償などの全ての保証債務を保証する責任を負います。ただし、違約金又は損害賠償額の全てにかかる極度額を定める必要があります（民法第465条の2）。
つまり保証人の保証範囲の限度額を明確にしなければなりません。この規定により連帯保証人の責任が明確化されています。極度額を契約書等によって定めていない場合は無効となります。なお、これは連帯保証人が個人の場合の定めであり保証会社を利用する場合には極度額の定めは必要ありません。
・譲渡に関する規定
民法では、借地借家法などにより、第三者対抗要件を備えている賃貸物件が譲渡された場合には、原則として、貸主の地位は物件の新たな所有者に移転します（民法第605条の2）。
ただし、新たな所有者が借主に賃料を請求するには、所有権移転登記が必要になります（同法第605条の2第3項）。
・賃借人の原状回復及び収去の義務
民法は、賃借人は賃貸借契約が終了したときは、賃借物を現状に回復する義務を負うとしています（民法第621条）。ただし、賃借人に帰責事由がない場合は免れます。
契約が終了した場合、借主は原則として、物件を借りた時点の状態に戻した上で返還しなければなりませんが、改正後の民法では、通常損耗（例：家具や家電の設置跡）や経年変化（クロスの電気ヤケ、日焼け）については原状回復義務を負わないことが明記されました。これまでも通常損耗や経年変化については原状回復の義務を負わないと解されていましたが、明文化されたことで、賃貸借契約のトラブルや敷金返還訴訟の減少が期待されています。
・敷金に関する規定
賃貸人が敷金を受け取っている場合、契約終了時に返還しなければなりません。ただし、家賃の滞納など、当該賃貸借契約に基づく賃借人の賃貸人に対し金銭給付を目的とした債務を差し引くことも可能です（民法第622条の2）。
実務上、賃貸借契約終了の際に、敷金から修繕費を差し引いて返還するケースも多く、トラブルや訴訟になるケースも多くありました。改正後の民法では、敷金とは“いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう”と明確に定義されています。そのため、名目が礼金や保証金となっていたとしても、担保目的であれば敷金に当たります。なお、賃借人が返還すべき敷金の額については、賃借人の未払い賃料やその他の債務を控除した金額としています。また、「賃貸借が終了し、賃貸物の返還がなされた時」、「賃借人によって適法に賃借権が譲渡された時」と返還時期を定めています。（ただし、任意規定のため双方の合意によって内容を変更することが可能です。）
賃貸借契約書に印紙の貼付は必要？
それでは、賃貸契約書に印紙の添付は必要なのでしょうか。印紙の添付が必要か否かは、建物の賃貸契約書であるか、土地の賃貸契約書であるか、物品の賃貸借（レンタル）契約書であるかによって変わります。
建物の賃貸借契約
建物の賃貸借契約書は、印紙税の課税対象ではありません。したがって、建物の賃貸借契約書に印紙を貼る必要はありません。
土地の賃貸借契約
土地の賃貸借契約書は、印紙税の課税対象になります。印紙税法の「別表第一課税物件表」の1号の「2 地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書」に該当するからです。印紙税額は、以下のように契約金額によって変わります。
| 契約金額 | 印紙税額 |
| 1万円未満 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 |
| 50万円以下 | 400円 |
| 100万円以下 | 1,000円 |
| 500万円以下 | 2,000円 |
| 1千万円以下 | 1万円 |
| 5千万円以下 | 2万円 |
| 1億円以下 | 6万円 |
| 5億円以下 | 10万円 |
| 10億円以下 | 20万円 |
| 50億円以下 | 40万円 |
| 50億円超 | 60万円 |
物品の賃貸借（レンタル）契約書
物品の賃貸借契約書は、印紙税の課税対象ではありません。したがって、物品の賃貸借契約書やレンタルの契約書に印紙を貼る必要はありません。
賃貸借契約書と印紙税に関するよくある疑問
ここで、賃貸借契約書と印紙税について、よくある疑問と回答を見ていきましょう。
賃貸借契約書の保証人と連帯保証人は違う？
民法上、「保証人」と「連帯保証人」は別個のものです。保証人には「検索」と「催告」の抗弁権がありますが、連帯保証人にはありません。たとえば、保証人は貸主から請求があった場合、先に借主に各種請求をするよう求めることができますが、連帯保証人はそれができません。
なお、書面上では「保証人」と書いてある場合でも、契約内容としては連帯保証という場合があります。契約書をよく読み、契約内容の確認を行うようにしましょう。
賃貸借契約書の保管期間は？
契約書がどのような書類に該当するかで異なります。たとえば、契約書が取引書類や税務書類に該当する場合は法令で定められている期間中保管する必要があるでしょう。なお、民法は、一般債権の消滅時効を原則として5年または10年と規定しています。
賃貸借契約書の内容は変更できる？
賃貸借契約の内容変更は双方の合意により可能です。契約書を新しく作成せず、原契約の一部に変更があった場合に利用される「覚書」を取り交わすことケースもあるでしょう。なお、覚書にも収入印紙の貼付が必要になる場合があるため、注意が必要です。
賃貸借契約書の割印の押し方は？
上下か左右に契約書を重ねてずらし、書類をまたいで（一般的には）全員分の契約印を押印します。押印位置に関する特段の定めはなく、契約書の上部にすることが一般的です。
建物の賃貸借契約書に土地が記載されている場合、印紙税はどうなるの？
建物の賃貸借契約書に土地の面積が書かれていることがあります。これは、賃貸借の範囲を示すためのものであり、土地を賃貸借の対象にしているわけではありません。そのため、土地が記載されていても印紙税は課税されません。
（※敷地に関する賃貸借契約であることが契約書の文言上明確である場合は課税文書となる場合があります。詳細は国税庁のウェブサイトをご確認ください）
駐車場の賃貸借契約書に印紙税はかかるの？
駐車場の賃貸借契約書については、駐車場の態様によって課税される場合と、課税されない場合とに分かれます。たとえば、舗装もしていない更地を駐車場として利用するために借りた場合には、土地を借りたといえるため、印紙税が課税されます。
一方、立体駐車場の一区画を借りるような場合には、施設を借りていると考えられるため、印紙税は課税されません。舗装されている駐車場で、白線で区画が区切られているような場合も施設を借りているとして印紙税は課税されません。
【参考】No.7107 駐車場を借りたときの契約書（国税庁）
賃料の領収証に印紙税はかかるの？
5万円以上の金銭、または有価証券の受取書（レシートや領収書）を交付する場合には、印紙税が課税されます。賃料であるかどうかは、関係ありません。したがって、賃料の領収書であっても5万円以上の場合は印紙を貼る必要があります。
賃貸借契約書は電子化できる？
デジタル改革関連法の整備に伴い、 2022年5月に宅地建物取引業法も改正されました。本改正により、次の2点が変更になっています。
- 各種契約書への宅地建物取引士の押印が不要になった
- 各種交付書面の電子化が可能になった
不動産会社が仲介する場合、不動産会社は顧客に対して、重要事項説明書と賃貸借契約書を交付して説明することが宅建業法で規定されています。本改正により、必ず書面で交付すべきだったものが、電子データでの交付も可能になりました。重要事項説明書においても、国土交通省が作成した要領の要件を満たせば電子交付が可能です。
電子化すると、契約手続きをインターネット上で行えるため、賃貸借契約の一連の流れがスムーズとなり取引コストを省くことができるでしょう。また電子契約には印紙税が発生しないため、経費削減のメリットもあります。
電子契約をする場合、電子印鑑が重要になりますが、一般の印鑑でも三文判と実印があるように、電子印鑑にもレベルがあります。「電子印鑑GMOサイン」は、必要に応じて立会人型（契約印タイプ）と当事者型(実印タイプ)の2種類の電子署名を使い分けできます。電子契約にすることで、業務を効率化でき、印紙税の節約できるでしょう。
まとめ
今回は、民法改正にあわせて賃貸借契約の概要について説明しました。建物や物品の賃貸借契約書には印紙税が発生しませんが、土地の賃貸借契約書には印紙税が発生します。駐車場の場合は、印紙税が発生する場合と発生しない場合がある点にも留意しましょう。
宅建業法の改正により、一定要件を満たすことで、賃貸借契約書や重要事項説明書を電子データで交付することができるようになりました。電子化をすることで、用紙やインク代、郵送などコスト削減が可能です。また印紙税も発生せず、貼付忘れ等に伴う罰則のリスクを回避することができます。
「電子印鑑GMOサイン」では、無料のお試しプランも用意しています。契約書の電子化についてこの機会に検討してみてはいかがでしょうか。
【参考】「賃貸借契約に関するルールの見直し」（法務省）
【参考】「『賃貸住宅標準契約書』について」（国土交通省）
