不動産取引において「現状有姿」という言葉を目にしたことはありませんか。現状有姿での取引は国内の中古住宅売買における一般的な契約形態です。

しかし、売主・買主双方にメリットとデメリットが存在します。正しく理解せずに進めると、トラブルの原因となりかねません。

本記事では、現状有姿の概要から売主・買主それぞれの立場でのメリット・デメリット、取引時の注意点まで詳しく解説します。

現状有姿とは？

現状有姿とは不動産売買で用いられる用語で、「現状ある姿」という言葉通りの意味を持ちます。現状渡しや現況渡しとも表現されている場合があります。

不動産取引で戸建てなどの中古住宅を購入する際、現状有姿のまま取引と記載されているものを見かけたことがあるかもしれません。これは、対象物件の設備に劣化や故障が見られても、現状の状態で取引するという意味があります。

基本的には、生活できる状態の物件を売主側が最低限の清掃だけを行って引き渡すケースが多いでしょう。ただし、中には生活に欠かせないインフラが整備されておらず、そのままの状態では暮らせない物件もあります。国内の中古住宅売買取引の大多数が、このような現状有姿の契約で交わされています。

現状有姿における法的責任

現状有姿で取引を行う場合、売主側にはいくつかの法的責任が課されています。現状有姿での取引はさまざまなトラブルが予想されるため、買主側の損害や不利益を防止するために決められているのです。

告知義務

まず、売主側が対象の不動産を引き渡す場合は、物件について自身が知っている情報をすべて開示しなければなりません。

たとえば、部屋の天井が破損しているなどの物理的劣化について、事故物件であることなど、把握している事項をすべて告知しなければなりません。告知がなければ契約違反となり、損害賠償を求められるケースがあります。

告知義務を正しく履行するためにも、物件の現状を細かく記載した現状確認書などを入念に作成しておき、物件の状態を買主にいつでも告知できる体制を整えておきましょう。

契約不適合責任

現状有姿の取引に際しては、売主側に告知義務があります。しかし、売主が把握しているかどうかに関わらず、取引物件の状態が契約内容に合っていない場合は、引き渡し後でも追完請求（不備の修補や代替品の提供を求めること）ができるようになっています。これにより、問題箇所の修繕費を後から売主側に請求できます。

追完請求による対応でも契約内容を達成できない事態である場合は、契約代金の減額請求や損害賠償請求、契約解除も可能な規定となっています。2020年4月の民法改正前までは、瑕疵担保責任（隠れた欠陥に対する売主の責任）としてこの規定が存在していました。

また、契約不適合責任は任意規定となっています。そのため、実際に契約する際には、どのような運用がなされるのかについて、仲介業者にも確認しておくことを推奨します。

（参考：住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント｜国土交通省）

売主側のメリット・デメリット

売主側にとって現状有姿渡しを行うことは、手入れをせずにそのまま物件を手放せるというメリットがあります。壊れている箇所の補修や、ちょっとした傷の修繕などは探してみると数は膨大であり、結果として修繕費が高くなってしまったというケースも少なくありません。

この修繕費にかかるコストを抑えられるため、手軽に物件を引き渡せる手段といえます。だからこそ、物件について知っていることはすべて買主側に伝えてトラブルに発展しないように注意が必要です。

一方で現状有姿は、中古で瑕疵の数も多い物件がほとんどであるため、査定額が低くなってしまい高値で売却できないというデメリットがあります。

修繕費を払わずに済む分、費用を抑えられる場合もありますが、物件の状態によっては想定より安い価格でしか売却できない可能性があることを覚えておきましょう。

買主側のメリット・デメリット

買主側が現状有姿で取引を行うメリットとしては、物件を比較的安く購入できる点が挙げられます。現状有姿渡しの物件であっても、生活可能なレベルの物件も多いため、そのような物件を選択できればコストも最小限に抑えられます。

一方で、大規模なリフォームが必要な物件を購入する場合は、かえってコストが高くなってしまうので注意が必要です。

また購入時は問題なかった屋内設備も、入居後すぐに利用できなくなる場合も多いため、売主に問い合わせる手間も発生します。物件の状態は隅々まで把握したうえで、購入に踏み切ることが重要です。

トラブル防止のための注意点

現状有姿渡しの契約では、たびたび買主側と売主側の間でトラブルが発生します。契約解除をはじめ、場合によっては損害賠償請求訴訟にまで発展し、時間や費用を大きく費やしかねません。トラブル防止のためにも、双方が注意しなければならない点があります。

残置物は撤去しておく

現状有姿渡しの場合、いくら現状のまま引き渡すとはいえ、使えない家具やゴミなどの残置物は売主側が事前に処分しておくことが一般的です。

これらを撤去しない旨を契約条件として明示していれば問題ありません。ただし、そうでない場合は残置物撤去にかかる作業費を買主側から請求される場合もあります。

残置物の扱いについてはどうなっているのか、双方が契約時点でしっかりと確認しておきましょう。

インスペクションを実施する

売主側が不動産の専門知識を持っていないケースも多いため、家中の現状を正確には伝えられない場合があります。買主側も内覧などで実際に物件を確認しても、知識がなければ問題がある箇所を突き止められません。

こうした場合におすすめなのがインスペクションです。インスペクションは建物状況調査とも呼ばれ、規定の講習を受けた専門の建築士が建物の状態を調査して結果を告知してくれるものです。

売主側はインスペクションにより高い評価を受けた物件の売却促進につながり、買主側も専門家の適切な評価によって現状を把握できるため、安心して物件を購入することが可能です。

仲介事業者も2018年よりインスペクションを行う建築士や業者を紹介・斡旋可能であるかを告知する義務が課されたため、希望すればインスペクションが実施できます。

引っ越し後の大きなトラブル発生を防止するために、インスペクションの実施をおすすめします。

虚偽の報告や事実隠蔽で現状有姿が認められないケースもある

売主側には告知義務があることは前述しました。しかし、虚偽の報告や重大な破損箇所がある事実を隠蔽するなどのケースが発覚した場合は、現状有姿自体が認められない場合もあります。

買い手が現れない事態を避けるために、雨漏りや見えない部分に大きな破損があることを隠していた場合、現状有姿で引き渡す旨の契約がなされていても無効になる可能性があります。正しい内容を告知したうえで、取引に臨むことを心がけましょう。

現状有姿に関するよくある質問

賃貸契約の現状有姿とはどういうことですか？

現状有姿とは、「今のままの状態で」契約することです。つまり、入居前に特別な修理や掃除が実施されず、今あるキズや汚れ、設備の状態もそのまま引き渡される契約のことです。

借主は、見学のときにしっかり部屋の状態をチェックして、納得したうえで契約することが大切です。入居後に「ここが壊れている」と貸主に申し出ても、基本的には対応してもらえません。

現状有姿に注意点はありますか？

現状有姿の契約では、あとで困らないように部屋の状態を事前によく確認し、書類に残しておくことが大切です。特に、壊れている場所や、残っている物があるかどうかは「物件の説明書」や「設備の一覧表」に書いてもらいましょう。

また、現状有姿でも貸主の責任がすべてなくなるわけではありません。見えないキズや説明がなかった事項については責任が残る場合もあるので、契約内容をよく確認し、不明な点は弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

現状有姿では、取引中も取引後もお互い誠実な対応を

現状有姿渡しは、取引中も取引後もトラブルを引き起こす可能性が高いです。トラブルを回避するためにも、売主側は告知義務のもと現状を事細かに報告しましょう。買主側も報告を受けた箇所の劣化や破損、リフォームの必要の有無を認めたうえで購入に踏み切るといった、お互いの誠実な対応が求められます。

不動産業者を介して購入する場合は、トラブルの仲裁に入ってくれるケースも多く、トラブルになりそうな条件の取引が予想される場合は、提案してこないことも多いです。真摯に向き合ってくれる不動産業者選びを心がけましょう。

物件の現状について自分たちだけの調査に不安がある場合は、専門の建築士にインスペクションを実施してもらい、正当な評価をしてもらうことをおすすめします。訴訟トラブルにまで発展しないよう、売主側は手放す前に入念な対策を講じておきましょう。