ある会社が新築物件を対象に施工不良などがないか確認する検査を実施したところ、182棟の新築住宅のうち150棟に構造上の不具合を発見したという報告があります。

【参考】新築戸建ては「8割が欠陥住宅」、施工不良が相次ぐ深刻な事情とは

中古住宅だけでなく、新築物件を購入する際にも物件に不具合が無いかを慎重に確認することが必要です。

万が一、契約後に不備を発見した場合、売主の契約不適合責任を追及できる可能性があります。これは、民法で認められている買主の権利です。ここでは、契約不適合責任とは何か、買主はどのように売主の責任を追及できるのかを中心にご説明します。

契約不適合責任について

契約不適合責任とは、購入した住宅の状態が契約した内容と異なっていた場合に、売主に問うことができる責任のことです。契約不適合の要件は、引き渡した対象物の種類、品質、数量が契約内容と違っていることです。

新築物件に当てはめて考えると、数量であればコンセントの数や収納の数など、種類ならシューズクロークのはずがシューズボックスだったなどが挙げられます。

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新築住宅の欠陥の例

新築住宅の欠陥の例としては、モルタルの施工不良などが原因の壁のひび割れがあります。

屋根や天井部分の施工が不十分であると、雨漏りにつながることがあります。そのほかのリスクには、断熱性や気密性の不足、床の傾斜、建具の破損、耐震性不足などがあげられます。

これらの欠陥は、費用削減のための手抜き工事や劣悪な部材の使用、不適切な現場管理などで施工が不十分となったことや設計の不備によって生じることがあります。

契約不適合責任の追及方法

契約の内容と実際の物件の状態が異なっている場合、買主は契約不適合責任に基づいて追完請求、代金減額請求、契約解除、損害賠償請求が可能です。

新築住宅の権利行使の期間は10年

中古住宅の場合は、買主が契約不適合について知った時から1年以内にそのことを売主に通知しなければなりません。契約不適合責任に基づく債権の時効は、権利を行使できるとわかった時から5年、あるいは権利を行使できる時から10年のいずれか早い方です。

一方、新築住宅の場合は、住宅品質確保の促進等に関する法律（品確法）の第95条で、以下のように定められています。

（新築住宅の売主の瑕疵かし担保責任）

第九十五条　新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵かしについて、民法第四百十五条、第五百四十一条、第五百四十二条、第五百六十二条及び第五百六十三条に規定する担保の責任を負う。

２　前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

３　第一項の場合における民法第五百六十六条の規定の適用については、同条中「種類又は品質に関して契約の内容に適合しない」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律（平成十一年法律第八十一号）第九十五条第一項に規定する瑕疵がある」と、「不適合」とあるのは「瑕疵」とする。

【出典】https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=411AC0000000081

品確法にある瑕疵担保責任は、民法の契約不適合責任に当たります。中古住宅の場合と異なり、新築住宅では引き渡しから10年間、売主に対して契約不適合責任に基づく権利を行使できます。

品確法の規定の対象となるのは、新築物件の構造耐力上の主な部分と雨水の侵入を防ぐ部分です。具体的には、基礎や基礎杭、柱、壁、屋根板などの建物を支えて外的な振動や衝撃に耐える部分と、開口部に設置する戸などの建具や雨水を排除するための排水管などです。

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新築住宅を購入する時の注意

新築物件であっても、居住に不都合が生じるような欠陥住宅が存在するケースもあるので、慎重に確認することが大切です。

家の傾きを確認

家が傾いていると建物の歪みの原因となります。歪みによって鍵がかかりにくくなったり、サッシがゆがんだり、隙間ができて断熱性が失われるといった問題が起こります。排水の流れが悪かったり、外壁にひび割れができたりすることもあります。建物の傾きが健康上の問題を引き起こすこともあり、めまいや頭痛の原因になることが明らかになっています。

家の傾きについては、物を転がしてみたり、スマホの傾斜測定アプリなどを使って確認しましょう。1つの部屋だけではなく、何箇所かで試してみるのがおすすめです。

部屋の隅の隙間やドアを確認

部屋の隅の壁と壁のつなぎ目のところに隙間がないか、確認しましょう。床とドアの間、床と壁の部分も確認します。施工水準が低いと隙間が生じやすいので、特に注意が必要です。

また、ドアがきちんと取り付けられていないと、すきま風や、閉まる速度が速すぎたり遅すぎたりする問題が生じます。ドアをチェックする時には、ドアについている鍵がスムーズに動くかどうかも確認しておきましょう。

床下も確認

床と基礎の間の状態もチェックすべきポイントです。水が溜まっているなど、湿気が多い状態なら、建物の腐蝕が進むリスクが高いと言えます。

ホームインスペクションを利用する

自分の目で見ただけでは心配な場合には、ホームインスペクションを利用することもできます。これは、住宅の専門家が住宅の状態をチェックしてくれるサービスです。外壁や基礎、柱、建具、床下など、あらゆる場所をプロの視点でチェックしてくれます。住宅購入の契約をする前に、信頼できる会社を探して依頼するといいでしょう。

重要事項説明書を確認

重要事項説明書は、買主に対して対象の住宅と契約条件について伝えるべき内容を記した文書です。重要事項の説明は宅地建物取引士によって行われます。重要事項とは不動産と売主についての情報や登記簿に記載されている内容、法令上の制限などです。また、手付金や契約解除に関係することや、契約不適合責任の履行に関する保証保険契約などの措置についての内容も含まれています。

契約不適合責任の履行措置とは、住宅の瑕疵に対する備えとして事業者が行う保険への加入あるいは保証金の供託のことを指します。住宅事業者は、新築住宅を販売する時に、住宅瑕疵担保責任保険への加入か住宅販売瑕疵担保保証金を供託するかのどちらかを選ぶ必要があります。重要事項説明書の中に保険について説明されている場合、住宅事業者が倒産した場合でも、買主は保険法人に保険金を請求することができます。重要事項説明書に記載されている情報は、住宅瑕疵担保責任保険法人の名称と保険期間、保険金額、保険の対象となる瑕疵の範囲です。

住宅販売瑕疵担保保証金の供託について説明されている場合、住宅事業者が倒産した場合でも、買主は供託所に対して保証金からの還付を請求できます。重要事項説明書には供託所の名称と所在地が記載されています。共同分譲の場合は売主各社の瑕疵負担割合が記載されています。A社50%、B社25%、C社25%などのように書かれています。どのような措置を講じられているのか、重要事項説明書を確認しておきましょう。

新築物件でも購入は慎重に

新築住宅でも、施工不良のある物件は存在しています。まずは、不具合のない家を購入するために慎重な物件の検討を行いましょう。
民法の改正により、買主の権利が以前よりも手厚く保護されるようになっています。万が一、欠陥住宅を購入してしまった場合には、契約不適合責任を追及できるかどうかを検討しましょう。