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不動産売却時の確定申告について総まとめ|やり方や手順、記入方法を詳しく解説!

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不動産売買において、確定申告は必要なのでしょうか。
確定申告を怠ると、税務署からの指摘や追徴課税などの問題が生じます。
また、各種控除を受ける際には、確定申告が必須です。

本記事では、不動産売買における確定申告の手順や注意点について解説します。
どのような場合に確定申告が必要になるのか、確定申告の期限や必要書類、申告の手続き、さらには、税理士や会計士に依頼するメリットについて詳しく説明します。

不動産売買の際に、確定申告について疑問や不安を感じている方は、ぜひご一読ください。

目次

不動産売買における確定申告とは?

不動産売却によって得た利益は、所得税の課税対象となります。
税金を納めるためには、法定申告期限内に確定申告をしなければなりません。
具体的には、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告をします。

また、不動産購入時に、各種控除制度を利用する場合には、確定申告が必要です。

しかし、すべての不動産売買において、確定申告が必須ではありません。
確定申告が必要になる場合と不要の場合を見てみましょう。

不動産売却で確定申告が必要になる場合

不動産を売却して得た利益(譲渡所得)は、所得税の課税対象となります。
譲渡所得とは、財産を譲渡したことにより生じる所得のことで、不動産売却においては売却額から取得費を差し引いた差額が譲渡所得です。
取得費とは、その不動産の購入代金や建築費、売却前にかかった費用や修繕費用、譲渡時にかかった仲介手数料などが含まれます。

譲渡所得の課税は、売却した年の所得税申告において行われますが、譲渡所得が一定の金額以下であれば、特別控除や特別軽減税率が適用される場合があります。
また、不動産の取得から売却までの期間が5年を超えるかどうかにより、適用する税率が異なり、注意が必要です。

税率

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 30%
短期譲渡所得 5% 9%

(参照元:土地や建物を売ったとき

不動産売却で確定申告が不要の場合

不動産を売却して譲渡損失が発生する場合、確定申告は原則として不要です。
譲渡損失とは、不動産を売却する際に売却額が取得費よりも低い場合に生じます。

譲渡損失が生じるケースには、売却額が取得費よりも少ない場合のほか、売却にかかる諸経費が売却額を上回った場合も該当します。
売却にかかる諸経費とは、仲介手数料、印紙税、登記費用、測量費用などが一般的です。

ただし、譲渡損失が発生しても確定申告することで、その損失を繰り越して次年度以降の所得税や住民税の減税に利用することが可能です。
したがって、確定申告が必要かどうかは、譲渡損失の金額や将来的な税金の減税効果などを総合的に考慮して判断する必要があるでしょう。

不動産購入で確定申告が必要になる場合

不動産購入の際に、住宅ローン控除や特別控除などを利用する場合、確定申告をしなければ控除が適用されません。
そのため、確定申告が必要になります。

(参照元:マイホームを持ったとき|国税庁

特別控除・特例 特徴 条件
住宅ローン控除 住宅ローン返済額の控除
(限度額内)
・住宅ローンを契約している
・返済期間が10年以上
※借入限度額の指定あり
住宅借入金等特別控除 住宅ローンの利息控除 ・住宅ローンを契約している
・返済期間が10年以上
マイホームの買い替え特例 住宅の買い替えの際、
譲渡所得税や固定資産税の軽減
・住宅を売却し、
新しく購入する
・売却から2年以内に購入する

控除や税制については、上記の通りです。
住宅ローン控除と住宅借入金等特別控除は、住宅ローンを借りる場合に関係する特例であり、返済期間や総額の制限があります。
また、マイホームの買い替えの特例は、住宅を売却して、期限内に新しい住宅を購入する場合に適用され、税金の軽減が見込めます。

こういった控除を受ける場合には、確定申告が必要です。

(参照元:No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁、No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)|国税庁、No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例|国税庁、住宅:住宅ローン減税 – 国土交通省

不動産購入で確定申告が不要の場合

不動産購入において、住宅ローン控除や特別控除を利用しない場合、確定申告は不要です。
また、セカンドハウスや投資用物件、家族が住むための家などは、住宅ローン控除の対象外となります。
したがって、これらの不動産を購入して住宅ローンを組んだ場合でも、確定申告の必要はありません。

確定申告の手順

ここからは、不動産売却後の確定申告で必要な書類や、その概要などを解説していきます。

確定申告の必要書類:不動産売却の場合

不動産を売却した際、確定申告に必要な書類は様々です。
具体的に見ていきましょう。

確定申告書(第一表)

確定申告の本体であり、税務署で入手、または、国税庁のサイトからダウンロードしましょう。

確定申告書(第二表)

第一表で記入する金額の内訳や詳細を記入するために必要です。
所得や控除の詳細、住民税や個人事業税などを記入します。

確定申告書第三表(分離課税用)

不動産を売却した際には、分離課税用の第三表が必要になります。
理由は、不動産の譲渡所得税は、他の所得と分離して課税されるためです。

譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

収入金額、取得費、譲渡費用などを正確に記入します。
上記の確定申告書第三表(分離課税用)に必要となり、正確な計算が必要です。

売買契約書のコピー

売買契約書は、不動産を購入した際と、不動産を売却した際の両方が必要です。
売却価格や売買手数料などが記載されており、取得費と売却収入の証明になります。

建物・土地の登記事項証明書

売却した土地の登記事項証明書が必要です。
不動産の所有者や抵当権の有無、土地の面積や形状、所有権移転の手続きが正しく行われたことを確認できます。
不動産を管轄する法務局で入手できるほか、オンライン申請システムを利用して請求することもできます。

確定申告書の様式のダウンロードや申告方法については、国税庁のサイトを参照するとよいでしょう。

(参照元:令和4年分譲渡所得の申告のしかた|国税庁

確定申告の必要書類:不動産購入の場合

不動産を購入した際、確定申告に必要な書類は以下の通りです。

確定申告書(第一表)

確定申告の本体であり、税務署で入手、または、国税庁のサイトからダウンロードしましょう。

借入金の年末残高等証明書

住宅ローン控除を利用する際に必要です。
この書類によって、住宅ローンの残高や利子などの証明ができます。

家屋の登記事項証明書

不動産の所有権者や担保権者、抵当権者などを確認するための書類です。
家屋の登記事項証明書によって、不動産に対する権利関係の確認ができます。

住宅の工事請負契約書の写し、または売買契約書の写し

購入した不動産の所有者や建設会社、不動産業者、および買主の情報を確認するための書類です。
不動産の価格や建設年月日、物件の所在地、間取り、土地面積などの確認ができます。

土地の売買契約書の写しと土地の登記事項証明書(土地の購入に係る住宅ローンについて控除を受ける場合)

購入した土地の住所、売買代金、土地の所在地や面積などの情報を確認するための書類です。
また、土地の登記事項証明書は、土地の所有権を明確にするために必要です。

市区町村からの補助金決定通知書など補助金等の額を証する書類(補助金等の交付を受けた場合)

不動産購入に関する費用の一部が、市区町村からの補助金等で賄われた場合に提出します。
国とは別で地方自治体などから、不動産の取得や増改築、耐震改修などを行った際に、補助金を受けられる場合があります。

贈与税の申告書など住宅取得等資金の額を証する書類の写し(住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合)

不動産購入時に、親や祖父母から購入資金の援助を受ける場合もあるでしょう。
その際、住宅取得等資金の贈与の特例を受ける場合、贈与額に対する贈与税が減免されます。
この特例を受ける場合には、確定申告以外に贈与税の申告も行う必要があります。

(参照元:令和4年分贈与税の申告書等の様式一覧|国税庁

控除や特例についての詳細は、国税庁のサイトで確認しましょう。

(参照元:マイホームを持ったとき|国税庁

譲渡所得額の計算

不動産売却において確定申告をする場合、譲渡所得税額を計算する必要があります。
手順は次の通りです。

譲渡所得額を計算する

譲渡所得額は、不動産売却価額から取得費と譲渡費用を差し引いた額です。

譲渡所得額=売却価格-(取得費+譲渡費用)

売却価格:不動産売却総額
取得費:不動産を取得する際に支払った総額
譲渡費用:不動産売却にかかった費用の総額

(代表的な費用は、仲介手数料、測量費用、登記手数料、印紙税などです。)

また、不動産を売却する際の譲渡所得は、所有期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに区分されています。

長期譲渡所得:所有期間が5年を超える場合
短期譲渡所得:所有期間が5年以下の場合

所有期間とは、不動産を取得してから引き続き所有していた期間を指し、相続や贈与で取得した場合は、取得日から所有期間が計算されます。
区分によって、税金の計算が異なります。

(参照元:No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)|国税庁

課税譲渡所得額を計算する

課税対象になる譲渡所得額の計算は以下の通りです。

課税譲渡所得額=売却価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

課税長期譲渡所得額を計算する際に、取得費が不明の場合は、売却価額の5%を取得費にすることが可能です。
特別控除には、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。
特別控除を差し引いた金額が課税譲渡所得額となります。

(参照元:No.3208 長期譲渡所得の税額の計算|国税庁、No.3211 短期譲渡所得の税額の計算|国税庁

譲渡所得税額を計算する

譲渡所得税額は、課税譲渡所得額に対して、譲渡所得税率を乗じた金額です。

譲渡所得税額=課税譲渡所得額×譲渡所得税率

ただし、譲渡所得税率は、長期譲渡所得と短期譲渡所得で異なります。

  長期譲渡所得税 短期譲渡所得税
課税所得金額 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除 譲渡価額-(取得費+譲渡費用)
課税率 15% 30%
住民税率 5% 9%
復興特別所得税 含まれる 含まれる
特例適用可能 あり なし

長期譲渡所得税と短期譲渡所得税では、上記のように課税所得金額の計算方法と課税率・住民税率が異なります。
長期譲渡所得税の課税所得金額は、譲渡価額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額から特別控除を引いたものです。
一方、短期譲渡所得税は特別控除がなく、課税所得金額は取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡価額のみです。
長期譲渡所得税の課税率は15%、住民税率は5%ですが、短期譲渡所得税の課税率は30%、住民税率は9%です。

また、特定の要件を満たした場合には、長期譲渡所得税の場合にはマイホームを売却した場合の軽減税率の特例が適用されることがありますが、短期譲渡所得税の場合には特例がありません。

確定申告書等の記入

確定申告書の記入には慎重さが求められます。
特に、不動産売却に伴う確定申告の場合、譲渡所得税や固定資産税の計算方法が複雑であるため、誤りがないように注意が必要です。

また、以前は、確定申告書A(年金受給者や会社員用の簡易版)とB(個人事業主やフリーランス用の汎用版)に2種類の書式がありましたが、2023年から確定申告書Aが廃止され、Bに統一されます。

確定申告書の記入:不動産売却の場合

不動産売却時の確定申告書類の記入項目は、次の通りです。

項目 内容
基本事項 住所、氏名、生年月日、マイナンバー、連絡先などを記入
所得の入力 譲渡所得金額、譲渡費用、修繕費用、譲渡益、損失金額などを記入
控除の選択 自分自身や配偶者・扶養家族に適用される所得控除、特別控除欄に該当金額を記入
税額の計算 所得と控除の金額をもとに、計算した税金額を記入
特別控除の申請 不動産の所有期間が5年以上の場合、譲渡所得に対する特別控除が適用されるため、特別控除の申請書を別途用意

土地を売却して譲渡益が発生する場合、居住用不動産を売却して譲渡益が発生する(買い替えない)場合、居住用不動産を売却して譲渡損失(買い替える)が発生する場合など、個々の取引によって状況が異なります。
国税庁のサイトにある、譲渡所得の申告のしかたを参照するとよいでしょう。

(参照元:令和4年分譲渡所得の申告のしかた|国税庁

確定申告書の記入:不動産購入の場合

不動産購入時の確定申告書類の記入項目は、次の通りです。

項目 内容
基本事項 住所、氏名、生年月日、マイナンバー、扶養家族、給与支払者などを記入
所得 所得項目ごとに収入や経費などを記入
(会社員の場合は、源泉徴収票を参照)
控除の選択 自分自身や配偶者・扶養家族に適用される所得控除、特別控除欄に該当金額を記入
税額の計算 所得と控除の金額をもとに、税額を計算して記入

住宅ローン控除の記入見本や、確定申告書の記入ガイドは、国税庁のサイトを参照するとよいでしょう。
記入手順の解説を見ることができます。

(参照元:申告書の記載例|国税庁、令和4年分 所得税及び復興特別所得税の確定申告の手引き|国税庁、給与所得者の住宅借入金等特別控除用の記載例

経費の計上について

不動産売買について、確定申告をするの際、経費の適切な計上により、譲渡所得額に反映させることが可能です。
ただし、経費の計上にはルールや法律に準じる必要があり、その概要を説明します。

経費計上が認められる費用

不動産売買において、譲渡費用や取得費にかかる費用がありますが、これらを経費として計上することで、譲渡所得の課税対象額が減額されます。
経費計上が認められる費用について、次の通り解説しましょう。

譲渡費用への計上が認められる費用

不動産売却に伴い、譲渡費用が発生する場合があります。
譲渡費用とは、不動産の売買に伴い支払う必要がある費用で、具体的には、不動産仲介手数料や司法書士費用、印紙税、登記費用などが該当します。

例えば、売却する不動産について、仲介手数料や印紙税、登記費用が10万円かかった場合、10万円を譲渡費用に経費計上でき、譲渡所得から10万円が減額されます。

(参照元:No.3255 譲渡費用となるもの|国税庁

取得費にできる費用

不動産の取得費に計上できる費用は、購入価格や仲介手数料、印紙税、登録免許税などの直接的な費用と、修繕費用や改良費用などの間接的な費用があります。

費用 内容
購入価格 土地や建物を購入する際に支払った代金
仲介手数料 不動産仲介業者に支払う手数料
印紙税 契約書に貼付する印紙代
登録免許税 不動産登記にかかる税金
測量費用 土地の測量を行うためにかかる費用
弁護士/司法書士報酬 土地や建物の売買にあたり、弁護士や司法書士に依頼した際に支払った報酬
不動産取得税 土地や建物を取得した際にかかる税金
不動産登記費用 土地や建物の登記を行うためにかかる費用
土地区画整理費用 土地の区画整理を行うためにかかる費用
環境調査費用 土地の環境調査を行うためにかかる費用

これらは、一般的な不動産取得費に含まれる費用の一部であり、具体的な取得費の計上方法については税務署や税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

(参照元:No.3252 取得費となるもの|国税庁

経費計上が認められない費用

不動産売買における経費計上には制限があります。
特に、譲渡費用については、認められる費用と認められない費用があります。
経費計上が認められない費用について、次の通り解説しましょう。

譲渡費用への計上が認められない費用

不動産売買において、譲渡費用に対して計上できる費用と、できない費用があります。
譲渡費用に対して計上できない費用には、購入価格に含まれる費用や、固定資産税、金利・利息、管理費用などがあります。

費用 内容
住宅ローン保証料 住宅ローンの保証料
住宅ローン金利 住宅ローンの金利
団体信用生命保険料 団体信用生命保険料
つなぎローン事務手数料・金利 購入資金が不足している場合に、購入資金の調達のために利用する「つなぎローン」の事務手数料や金利
火災保険料等 火災保険料や地震保険料等
管理準備金 共有部分の修繕等に必要な費用を負担するための準備金
管理費・修繕積立金 共有部分の管理費や修繕積立金
引越費用 引っ越す際にかかる費用
家電製品・家具などの購入費用 家電製品や家具、カーテン等を購入する際にかかる費用
町内会費 不動産が所在する地域の町内会費

また、以下の費用も不動産取得税に計上できない費用です。

・固定資産税
・建物リフォーム代金
・土地を改良するための借入金の利息
・遺産分割の訴訟費用

詳細については、税務署や税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

確定申告の時期

個人が不動産売却によって得た譲渡所得の申告は、資産を譲渡した日の属する年の翌年の2月16日から3月15日の間に行うと定められています。

税務上の「資産を譲渡した日」とは、原則として不動産を引き渡した日ですが、契約締結日でも申告できます。
契約日と引き渡し日が同じ年であれば申告年は同じですが、異なる年であれば契約日と引き渡し日のどちらが有利かを試算して検討することも可能です。

また、譲渡所得に関しては税制改正で利用できる制度、利用できない制度が年によって変わる可能性もあり、有利な年で申告ができます。

不動産購入に際して、住宅ローン控除などを利用する場合は、住宅購入後の翌年の1月から3月15日までに確定申告をします。
確定申告による還付金は、1か月から1か月半後程度で指定口座に振り込まれます。

会社員の場合、2年目以降は勤務先に残高証明書を提出することで、年末調整時に住宅ローン控除を受けることが可能です。

不動産売買における確定申告について

個人の状況によりますが、基本的に不動産売買の際には、確定申告が必要です。

不動産売却時に譲渡所得が発生した場合や、不動産購入時に控除の制度や特例を使う場合には、確定申告が必須です。

確定申告が必要な所得があるにもかかわらず、申告が漏れたり遅れたり、申告内容に誤りがあった場合には、追徴課税が課される可能性があります。
例えば、無申告加算税という罰則があり、未申告の所得に対して一定の割合の税金が加算されます。
また、過少申告加算税や延滞税といった罰則もあり、申告漏れや遅れに対して追加の税金が課され、意図的に売却益を隠して申告を怠った場合には、重加算税という厳しい罰則が適用されるでしょう。

また、各種控除も確定申告によって、適用されます。
期限を過ぎた場合、受けられるはずの控除が受けられない可能性があり、申告漏れや遅れ、誤りのないよう、慎重に確定申告をしましょう。

税理士や会計士に任せるメリット

不動産売買における確定申告は、土地・建物の評価や減価償却、修繕費の計算、譲渡益の計算など、専門的な知識が必要です。
また、税法や制度が変更されることもあり、自己判断での申告は、誤りや漏れが生じる可能性があります。

例えば、不動産売却において、譲渡益が発生した場合、税務署に提出する譲渡所得計算書には、土地・建物の評価額や取得時の取得価額などが関係します。
評価額や取得価額の計算は、専門的な知識が必要であり、慣れない場合には計算を誤る可能性があるでしょう。
さらに、不動産売買に関する税制度や法律は複雑で、専門性が求められます。

そのため、税法や制度の最新情報に精通し、専門的な知識や経験を有している税理士や会計士に申告手続きを依頼することは有益です。

まとめ:不動産売買における確定申告とは?

不動産売買において確定申告をする場合、必要な手続きやポイントがあります。
まず、確定申告の時期は、原則として2月16日から3月15日の間です。
ただし、申告の方法によっては期限が異なる場合もあるため、確認しましょう。

不動産売買においては、所得税や住民税、固定資産税などの税金が発生します。
そのため、売買契約書や明細書などの書類を正確に作成し、確定申告をする必要があります。

また、不動産売買においては、売買代金や仲介手数料、登録免許税などの費用が発生しますが、それぞれ取得費にできる費用や取得費にできない費用があります。
これらを正確に把握し、確定申告に反映させることが大切です。

必要に応じて、国税庁のサイトを参照し、税務署や税理士に相談のうえ、適切な申告を行いましょう。

電子契約なら確定申告後の書類保管も簡単!

不動産売買における確定申告の完了後、関係書類の保管が義務付けられていることはご存知でしょうか。

例えば、確定申告に関係する書類として、不動産売買契約書や領収書、請求書や見積書などが該当します。
保管期間は、個人か法人かによって、異なりますが、5~7年が一般的です。

(参照元:記帳や帳簿等保存・青色申告|国税庁

確定申告は、e-Taxというシステムの利用により、インターネットで手続きが可能です。
税務署に確定申告書を持参や送付する手間が省けることに加えて、申告書の記入も手書きより簡単です。
e-Tax利用時には、確定申告書に付随する書類は電子データで添付するため、確定申告に関連する書類も全て電子データである必要があります。

不動産売買においても、令和4年5月18日に宅建業法施行規則等の一部改正が行われ、不動産取引に関する書類の電子化が進んでいます。

(参照元:報道発表資料:不動産取引時の書面が電子書面で提供できるようになります。~宅地建物取引業法施行規則の一部改正等を行いました~ – 国土交通省

不動産売買契約書や付随する書類の電子化が可能になり、電子契約であれば、確定申告から申告後の書類保管までが簡単で便利です。

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この記事を書いた人

GMOサインが運営する公式ブログ「GMOサインブログ」の編集部です。
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