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2021年6月に施行された賃貸住宅管理業法は、所有者と入居者の双方にとって、より安全で快適な賃貸住宅生活を実現するために制定されました。しかし、専門用語が多く、内容が複雑でわかりにくいと感じている方も多いのではないでしょうか。本記事では、賃貸住宅管理業法のポイントをわかりやすく解説します。
賃貸住宅管理業法は、2021年6月に施行された法律です。正式名称を「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」といい、賃貸住宅の管理業務の適正化を目的としています。以下、この法律のポイントをいくつかピックアップします。
賃貸住宅管理業を営むためには、国土交通大臣の登録が必要となりました。これは、悪質な業者の排除と、適正なサービスの提供を目的としています。登録が必要なのは、「想定管理戸数が200以上」となる場合です。
（登録）
第三条賃貸住宅管理業を営もうとする者は、国土交通大臣の登録を受けなければならない。ただし、その事業の規模が、当該事業に係る賃貸住宅の戸数その他の事項を勘案して国土交通省令で定める規模未満であるときは、この限りでない。
２前項の登録は、五年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によって、その効力を失う。
３前項の更新の申請があった場合において、同項の期間（以下この項及び次項において「登録の有効期間」という。）の満了の日までにその申請に対する処分がされないときは、従前の登録は、登録の有効期間の満了後もその処分がされるまでの間は、なおその効力を有する。
４前項の場合において、登録の更新がされたときは、その登録の有効期間は、従前の登録の有効期間の満了の日の翌日から起算するものとする。
５第二項の登録の更新を受けようとする者は、実費を勘案して政令で定める額の手数料を納めなければならない。
出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | e-Gov法令検索
管理受託契約を締結する前に、登録業者（サブリース業者）はオーナーに対し重要事項について書面で説明し、さらにその内容を書面で確認する義務が課されました。
（管理受託契約の締結前の書面の交付）
第十三条賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結しようとするときは、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人（賃貸住宅管理業者である者その他の管理業務に係る専門的知識及び経験を有すると認められる者として国土交通省令で定めるものを除く。）に対し、当該管理受託契約を締結するまでに、管理受託契約の内容及びその履行に関する事項であって国土交通省令で定めるものについて、書面を交付して説明しなければならない。
２賃貸住宅管理業者は、前項の規定による書面の交付に代えて、政令で定めるところにより、管理業務を委託しようとする賃貸住宅の賃貸人の承諾を得て、当該書面に記載すべき事項を電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であって国土交通省令で定めるものをいう。第三十条第二項において同じ。）により提供することができる。この場合において、当該賃貸住宅管理業者は、当該書面を交付したものとみなす。
出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | e-Gov法令検索
サブリースと呼ばれる賃貸人が賃借人に賃貸借契約を締結させ、その賃借人が別の者に賃貸借契約を締結させる契約について、適正化のための措置が講じられました。主な措置は以下の通りです。
サブリース業者による不当な勧誘行為が禁止されました。勧誘の際は、家賃の減額リスクや家賃相場の下落リスクについて正しい説明が義務化されます。それ以外にも、契約の可否の判断に必要とされる材料はすべて提示することが必須となりました。
（不当な勧誘等の禁止）
第二十九条特定転貸事業者等は、次に掲げる行為をしてはならない。
一特定賃貸借契約の締結の勧誘をするに際し、又はその解除を妨げるため、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者に対し、当該特定賃貸借契約に関する事項であって特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の判断に影響を及ぼすこととなる重要なものにつき、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為
二前号に掲げるもののほか、特定賃貸借契約に関する行為であって、特定賃貸借契約の相手方又は相手方となろうとする者の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるもの
出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | e-Gov法令検索
誇大広告なども禁止です。たとえば、「家賃減額のリスクはありません」「確実に利益が出ます」など、不確定事項を断言することが誇大広告になります。これは、ホームページ、SNS、チラシなどすべての広告が対象です。
（誇大広告等の禁止）
第二十八条特定転貸事業者又は勧誘者（特定転貸事業者が特定賃貸借契約の締結についての勧誘を行わせる者をいう。以下同じ。）（以下「特定転貸事業者等」という。）は、第二条第五項に規定する事業に係る特定賃貸借契約の条件について広告をするときは、特定賃貸借契約に基づき特定転貸事業者が支払うべき家賃、賃貸住宅の維持保全の実施方法、特定賃貸借契約の解除に関する事項その他の国土交通省令で定める事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。
出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | e-Gov法令検索
登録賃貸住宅管理業者は、事務所ごとに有資格者や実務経験者を1人以上配置することが義務化されました。事務所が複数ある場合の「兼任」なども認められないので注意が必要です。
（業務管理者の選任）
第十二条賃貸住宅管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、一人以上の第四項の規定に適合する者（以下「業務管理者」という。）を選任して、当該営業所又は事務所における業務に関し、管理受託契約（管理業務の委託を受けることを内容とする契約をいう。以下同じ。）の内容の明確性、管理業務として行う賃貸住宅の維持保全の実施方法の妥当性その他の賃貸住宅の入居者の居住の安定及び賃貸住宅の賃貸に係る事業の円滑な実施を確保するため必要な国土交通省令で定める事項についての管理及び監督に関する事務を行わせなければならない。
２賃貸住宅管理業者は、その営業所若しくは事務所の業務管理者として選任した者の全てが第六条第一項第一号から第七号までのいずれかに該当し、又は選任した者の全てが欠けるに至ったときは、新たに業務管理者を選任するまでの間は、その営業所又は事務所において管理受託契約を締結してはならない。
３業務管理者は、他の営業所又は事務所の業務管理者となることができない。
４業務管理者は、第六条第一項第一号から第七号までのいずれにも該当しない者で、賃貸住宅管理業者の営業所又は事務所における業務に関し第一項に規定する事務を行うのに必要な知識及び能力を有する者として賃貸住宅管理業に関する一定の実務の経験その他の国土交通省令で定める要件を備えるものでなければならない。
出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | e-Gov法令検索
賃貸住宅管理業法に違反した場合、以下のような行政処分を受ける可能性があります。
賃貸住宅管理業法には、サブリース業者が「誇大広告等の禁止」「不当な勧誘等の禁止」「契約締結前の重要事項説明義務」などの規定に違反した場合、国土交通大臣に申し出を行い、適切な措置を求めることができる制度が設けられています。
この制度は、
など、誰でも申し出をすることができます。
申出制度の流れは次の通りです。
申出人の氏名・住所、事業者の名称・所在地、法律違反の具体的な内容などを記入しメールを送付。
国が調査を実施。ただし、この申出に基づく調査の状況や結果については、一切報告されないとしています。
問題があれば、賃貸住宅管理業法に基づき監督処分が行われます。
管理業者の業務には、賃貸住宅管理業の登録や業務管理者の配置の他、以下の業務が挙げられます。
管理受託契約締結時は賃貸人と管理業者が書面を交付し、契約内容を確認することが求められています。この書面が「管理受託契約書」です。貸住宅管理業法で定められた重要事項が記載されています。契約締結前の重要事項説明書とは別に、締結時に新たな書面を交付しなくてはいけません。
（管理受託契約の締結時の書面の交付）
第十四条賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を締結したときは、管理業務を委託する賃貸住宅の賃貸人（以下「委託者」という。）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。
一管理業務の対象となる賃貸住宅
二管理業務の実施方法
三契約期間に関する事項
四報酬に関する事項
五契約の更新又は解除に関する定めがあるときは、その内容
六その他国土交通省令で定める事項
２前条第二項の規定は、前項の規定による書面の交付について準用する。
出典：賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 | e-Gov法令検索
管理業者は賃貸住宅管理業法に基づき、管理組合の財産を自己の財産と分別管理する義務を負っています。これは、管理組合の財産が管理業者の財産と混同されることを防止し、管理組合の財産が適正に管理されることが目的です。
具体的な内容は、以下の通りです。
管理組合の財産に関して：別途の口座に預貯金をし、通帳と印鑑を管理組合に交付する必要がある
家賃や共益費などの収納金に関して：管理組合の口座に入金し、管理組合の財産として管理する必要がある
受託者が委託者に対して、委託業務の進捗状況や成果を定期的に報告することが委託者への定期報告です。少なくとも年に1回以上の頻度で、オーナーに対し報告が必要とされています。報告の内容としては、管理業務の実施状況、入居者からの苦情の発生や対応状況などが挙げられます。
賃貸住宅管理業者は、業務に従事する使用人その他の従業者に、その従業者であることを証明する証を携帯させなくてはいけません。
賃貸住宅管理業者は、営業所また事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え付ける必要があります。また、委託者ごとに管理受託契約について契約年月日などの事項を記載し、 保存します。
賃貸住宅管理業者は、営業所また事務所ごとに、見やすい場所に標識を掲げなくてはいけません。標識には以下を記載します。
出典：国土交通省賃貸住宅管理業法ポータルサイト「管理業者の業務」
- 登録番号
- 登録年月日
- 登録の有効期間
- 商号、名称又は氏名
- 主たる営業所又は事務所の所在地（電話番号含む）
営業所又は事務所ごとに配置される、賃貸住宅管理の知識・経験などを有する業務管理者の要件は以下の通りです。業務管理者になるには、以下のいずれかの要件を満たす必要があります。
※1の実務経験とは、賃貸住宅管理業における管理業務に直接携わった経験を指します。実務の経験に代わる講習を修了している人も対象です。
※2の登録試験に合格した者とは、2020年度までに賃貸不動産経営管理しに合格した人で、2022年6月の移行期間終了までに登録を受けた賃貸不動産経営管理士を指します。施行後1年間に新法の知識に関する講習である移行講習を受講した者に関しては、管理用務における2年以上の実務経験＋登録試験に合格したものとみなすとされています。
賃貸住宅管理業者は、賃貸住宅の維持保全、家賃・敷金などの金銭の管理を行います。管理業務だけでなく、オーナーと入居者間の賃貸借契約の更新や解約に関わる業務、入居者の苦情に対応する業務、入退去に関する業務への対応も必要ですそのため、以下の知識が必要となります。
多様な事態に対応するための、豊富な経験やノウハウも必要とされるでしょう。
2023年3月に賃貸住宅管理業法が改正され、主に以下の2つの点が変わりました。
従来、重要事項説明は書面による説明のみが義務付けられていましたが、今回の改正により電話による説明も可能となりました。ただし、注意しなくてはいけないポイントがいくつかあります。
この改正により、地方在住の入居者や高齢者など、書面による説明を受けるのが難しい方にとって、より便利なものとなりました。
従来、定期報告書の説明は書面による説明のみが義務付けられていましたが、今回の改正により電話・電子メール・インターネットなどを利用した説明も可能となりました。ただし、賃貸人が内容を理解しているかどうかの確認が必須となります。
オーナーチェンジがあった場合、民法の地位承継の考え方に合わせて合理化する一方で、オーナーが不利とならないように、新オーナーに対し契約内容を記載した書類を交付することが望ましいとしています。
2023年3月に改正された賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方は、以下の3つの背景に基づいています。
近年、IT技術の発展により、さまざまな分野で業務の効率化が進んでいます。賃貸住宅管理業においても、ITを活用した業務が増加しており、従来の書面による説明が必要とは限らなくなっています。今回の改正は、ITを活用した説明方法をより柔軟に認めることで、賃貸住宅管理業者の事務負担軽減を図ることが目的です。
新型コロナウイルス感染症の流行により、対面での説明が困難となる経験をしたことで、急速に進んだIT化の影響を受けていることを理解しておきましょう。今回の改正では、電話による説明を可能とすることによって対面での説明に代わる選択肢を提供し、入居者の利便性向上を図ることが目的とされています
従来の賃貸住宅管理業法の解釈・運用の考え方では、必要以上に煩雑な手続きが求められており、賃貸住宅管理業者の事務負担が大きくなっていました。今回の改正は、必要のない手続きを廃止したり、手続きを簡素化したりすることで規制の合理化を図ることを目的としています。
賃貸管理システムとは、不動産管理会社が賃貸物件の管理業務を効率化するために使用するソフトウェアです。賃貸住宅管理業者が法律で定められた義務を適切に履行するために役立つツールとして、注目されています。
具体的には、
などの業務を効率化することで、法令遵守を支援します。
賃貸管理システムの導入には、さまざまなメリットがあります。
などの業務を自動化することで、大幅に時間と労力を削減できます。
具体的には、
などが挙げられます。
二重入力や入力ミスなどのヒューマンエラーを防止することで、正確な情報管理を実現できます。具体的には、以下が挙げられます。
入居者への情報提供を迅速に行うことで、入居者満足度の向上が期待できます。具体的には、以下の内容が挙げられます。
業務内容や財務状況をデータで管理することで、経営の透明化を実現できます。具体的には、以下の内容です。
賃貸住宅管理業法は、賃貸住宅に関わるすべての人にとって、より安全で快適な賃貸住宅生活を実現するための法律です。
不動産業界では業務の負担を軽減するために、賃貸管理システムなどの導入も積極的に実施されています。賃貸管理システムは、不動産会社にとってさまざまなメリットをもたらすツールです。システムを導入することで、業務効率化、ヒューマンエラー防止、顧客満足度向上、経営透明化など、さまざまな課題を解決できるでしょう。
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