とお困りではありませんか。

銀行や信用金庫などに申し込める住宅ローンには、さまざまな金利プランが用意されています。

なかでも変動金利には特別なルールが用意されているため、事前に内容を確認することが大切です。

この記事では、5年ルールと125％ルールとは何かをくわしく解説します。いい点と悪い点、すべての金利タイプに適用されるかどうかも紹介するので、お悩みの方はぜひ参考にしてください。

5年ルール・125％ルールとは？

住宅ローンの申し込みを検討する際、5年ルールと125％ルールという言葉を目にしたことがある方も多いでしょう。あまり聞きなれない言葉ですから、内容がわからず、お困りの方も多いかと思います。ここでは、ルールの内容をくわしく解説します。

借り入れから5年間は返済額が上がらない

まず、5年ルールについて解説します。

5年ルールとは借り入れ日から5年間は返済額が上がらないと定めたものです。

住宅に限らず車やフリーローンなど、お金を借りる際金利は重要なポイントです。利率に応じた利息を元金と一緒に返済しなければならないため、できるだけ低い数字を設定するローンを選ぶ必要があるためです。

利率は経済状況に応じて変化します。変動タイプの金利のものを選ぶと、利率に応じた利息の支払いが加算されるため、場合によっては契約後すぐに返済額が高くなるかもしれません。

5年ルールがあれば、一定期間返済額が上がることはないので、安心して契約できます。利率が高くなっても、支払い額は増えないので、家計がひっ迫することもないでしょう。

6年目からの返済額引き上げは125％まで

ローン契約6年目以降の返済額に対して、125％ルールという上限規制が設けられています。5年間は返済額が上がらなくても、それ以降は支払いが一気に増えるかもしれません。支出が多くなることで家計がひっ迫し、返済不能に陥る恐れもあるでしょう。決まりが定められていれば、急激に家計がひっ迫することはありません。

たとえば、ローンの毎月の返済額を8万円にしていたとしましょう。5年間は金額が変わらず、それ以降に変化したとしても、最大10万円です。10万円以上の支払いを求められることはないので、無理なく完済を目指せるでしょう。

すべての金利プランに適用されるわけではない

と考えた方も多いでしょう。

しかし、2つの決まりはすべての金利プランで定められているわけではありません。変動金利の元利均等返済にのみ適用されるので、プランを選択する際に注意しましょう。

変動金利には2つの返済方法があり、それぞれの特徴は以下の通りです。

・元利均等返済：毎月の返済額が一定になる方法
・元金均等返済：毎月の返済額のうち、元金だけが一定になる方法

2つの違いは、何が一定になるかです。

前者は返済する金額、後者は返済分のうち、元金のみが一定になります。元金だけ変化がないので、利率の引き上げによっては全体の返済額が高くなる恐れがあると考えておきましょう。

似た言葉ではあるものの、いい点・悪い点が異なります。変動金利を選択する際は、ルールも踏まえてどちらが適しているかを慎重に検討しましょう。

ルールのメリット

ここでは、金利タイプに悩む方にチェックしてほしいルールの魅力を紹介します。

借り入れから5年間は返済額が上昇しない

借り入れから5年間、返済額が変わらない点は大きなメリットだといえます。

マイホームを手に入れる世代の多くは、さまざまな支出に悩まされているかと思います。子どもの養育費や学費、車の購入費用、新生活に必要な費用など、多くの支出があるでしょう。

利率の上昇に応じて返済額が変わると、そのほかの支出に対応できません。金利の見直しは半年に一度のペースで行われるので、高額の返済を半年間続ける必要があります。その後も利率が変化しなければ、赤字が長く続くリスクもあるでしょう。

ルールが適用されていれば、一定期間利率の変化に振り回されずに済みます。期間中に大きな買い物や貯蓄を済ませ、6年目以降に備えましょう。

金利が上昇しても支出が激変する恐れが少ない

ルールの適用が終了しても、返済額が急激に上がる心配がないことも魅力です。住宅ローンの返済期間は非常に長く、30年以上を設定する人も多いでしょう。そのなかの5年間で貯蓄をしても、残りの25年分すべての赤字を賄いきれるとは限りません。

6年目からの返済額が急激に上昇することを防げば、問題なく生活することが可能です。利率が上昇している間は貯蓄から補填、下がったときは貯蓄を増やしていくように、金利の変化に応じて無理なく暮らしていくことが可能です。

ルールのデメリット

いい点を見ると魅力的なルールに思えますが、申し込み前に確認しておきたい注意点もあります。

金利の上昇によって元金の返済が遅れる

ルールを適用している間に利率が高くなると、元金の返済が遅れる恐れがあります。毎月の返済額が変わらない点は大きな魅力ですが、その間に利率が上昇した場合、返済額の割合が悪い意味で変化します。

たとえば、ローン契約当初は元金9割・利息1割だったものが、利率上昇に伴い元金8割・利息2割になるとしましょう。利息が増えるにもかかわらず、返済額は変わらないので、元金を減らすしかありません。

毎月支払う元金が減ると、返済期間が延びる恐れがあります。場合によっては完済時に後回しにされた元金の一括返済を求められるので、最終的な負担が重くなると考えておきましょう。

未払い利息が発生する

可能性は低いですが、未払い利息が発生する点も考慮しておきましょう。毎月の返済額が変わらなくても、利率の上昇に応じて利息の割合が増えていきます。最初は1割だったものが、経済状況の悪化によって10割以上になる恐れもあるのです。

毎月の返済額を超えるほどの利息が発生した場合、超過した分は未払い利息として残ります。こちらも完済時に請求されるため、後回しにされた元金を含めると高額な支払いになるでしょう。

ローン返済終盤になって高額の請求をされる恐れも

ここまで解説してきたように、ローン完済時に高額の請求をされる恐れがある点は大きなデメリットだといえます。

一定期間返済額が変わらず、期間終了後も大幅に返済額が引き上げられる恐れはありません。

そのため、完済までにある程度の貯蓄を用意できるでしょう。ローン完済時に請求された金額が、貯蓄の範囲内であれば問題ありません。しかし、貯蓄を超えるほどの額を請求された場合、超過した分のお金を工面する必要があります。

お金を用意するには、フリーローンで借りる、財産を売るなど、さまざまな方法があります。いずれもマイナスになるため、ルールを適用することが必ずしもいい結果につながるとは限りません。

固定金利にもルールの適用対象？

固定金利はルール適用外です。固定金利とは、一定期間、または全期間の金利を固定するものです。全期間と当初固定の2つにわかれているので、それぞれの特徴を見てみましょう。

・全期間：借り入れから完済までの金利が変わらない
・当初固定：借り入れ時に金利固定期間を設定し、期間終了後に再度金利を選択できる

全期間タイプは完済まで金利が変わらないので、返済計画を立てやすいメリットもあります。当初固定は指定した固定期間終了後、固定・変動のどちらかを選べるので、状況にあわせて適したものを選択できるでしょう。

固定金利にはルールが適用されません。変動に比べて金利設定が高いデメリットがあるものの、経済状況に応じて大幅な引き上げによるリスクを抑えられる点は、大きなメリットだといえるでしょう。

5年ルール・125％ルールによく寄せられる質問

ルールについて理解したけれど、まだわからない点があるという方も多いでしょう。ここでは、ルールについてよく寄せられる質問を紹介します。

住宅ローン申し込み前に5年・125％ルールを把握しておこう

住宅ローンに申し込む際、金利で悩まされる方も多いでしょう。金利の変動を不安視する方は固定金利を選びますが、低水準の変動金利に惹かれる方も多いかと思います。

変動金利を選ぶ方は、5年・125％ルールを把握したうえで申し込むことがおすすめです。

ルールを適用すると、借り入れから5年間は返済額が変わらない、6年目以降は毎月の返済額が上昇しても125％までなどのメリットを得られます。

しかし、元金が減りにくい、未払い利息が発生する恐れがあるなどのリスクもあるため、よく考えたうえで金利を選択しましょう。